임대차보호법-보증금 중 일정액의 보호
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임대차보호법-보증금 중 일정액의 보호
  • 김광충 기자
  • 승인 2010.06.04 09:59
  • 댓글 0
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소액 임차인 최우선 변제, 소액의 범위, 대항력의 효력발생 시점

지난 글의 표에 의하면                                                                                                              10.03.24 16:31

4,000 만원 에 1,600 만원 보장을 받는 케이스가 됩니다.

(이전 글 참조 : 주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)

 http://cafe.daum.net/home336/4cGv/15)

  

여기서 가정을 하나 해 보겠습니다. 낙찰 금액이 2천만원이라면 어떻게 됐을까요....?

 

주택 가액의 1/2 

주택임대차보호법 제8조 3항

제8조 (보증금 중 일정액의 보호) ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>

위의 법 제8조3항에서 보면....

주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 라는 조항이 있습니다.

낙찰가의 절반에 해당하는 한도 내에서 소액 임차인에게 우선 배당한다는 뜻입니다...

 

 

다시 사례1에서....

낙찰가가 2천만원이라고 가정하면요....

 

2천만원의 절반 = 1,000 만원.

즉, 1,000만원 한도 내에서 소액 임차인에게 배당한다.... 이겁니다.

 

결론은.... 최대한 배당할 수 있는 금액이 1,000 만원이고요....

임차인이 원래는 1,600 만원을 받을 수 있으나

배당 재원이 1,000 만원밖에 안되기 때문에

1,000 만원 배당받고 땡이란 얘기입니다.

 

원래 받아야 할 금액보다 600 만원을 덜 받는 거죠. 

 

아... 물론.... 다행스럽게....

이번 사례의 경우는 낙찰가가 3,821만원이라....

그 절반에 해당하는 금액이...... 1,600 만원을 넘겼기 때문에....

임차인은 법이 보장한 1,600 만원까지 배당을 받았습니다. 

 

임차인이 많은 경우.  

예) 소액 임차인이 3명 있는데, 각각의 임차인이 6천만원씩 전세들어있고, 낙찰가는 1억이라면...?

(말소기준권리 2010년 1월, 서울 지역인 경우)

 

임차인이 많은 경우에도

주택 가액(즉, 낙찰가)의 2분의 1 조항은 적용됩니다.

낙찰가의 절반인 5천만원 한도 내에서 소액 임차인 최우선 변제를 하는 거죠.

 

결국은 낙찰가의 절반인 5천만원을 놓고....

임차인 3명이 나눠갖게 되는 겁니다.

그럼 임차인 각각이 1,667만원씩 배당을 받아 가는 거죠. 

 

임차인 여럿의 보증금이 서로 다를 경우.

 

예) 임차인 홍길동 6천만원, 임차인 전우치 5천만원, 임차인 일지매 4천만원, 낙찰가 1억이라면...?

(말소기준권리 2010년 1월, 서울 지역인 경우)

 

결론은..... 임차인 각각이 1,667만원씩 배당.

 

혹시.... 각각의 보증금(6천, 5천, 4천)에 비례해서

받아야 할거라고 생각하신 분 있나요...?

 

임차인 3명은.... 각각 6천만원 이하로서 우선 변제 2천만원까지 받을 권리가 있습니다.

즉, 원래 보증금이 6천만원이든 4천만원이든.... 우선 변제금은 2천만원까지라는 얘기죠.

 

원래의 보증금이 중요한 게 아니라....

받아야 할 금액(우선 변제금)이 중요한 거라....

다들 똑같이 2천만원씩 권리가 있는 거죠....

 

즉, 배당 비율.... 홍길동 : 전우치 : 일지매 = 2 : 2 : 2

 

낙찰가의 절반인 5천만원을 2:2:2로 나눠보면 1,667 : 1,667 : 1,667이 되고....

3명이 균등하게 1,667만원씩 받아가는 겁니다. 

 

임차인 여럿의 보증금이 서로 다를 경우 2.

 

예) 임차인 홍길동 6천만원, 임차인 전우치 5천만원, 임차인 일지매 1천만원, 낙찰가 1억이라면...?

(말소기준권리 2010년 1월, 서울 지역인 경우)

 

위의 예와 약간 다릅니다....^^

뭐가 다른가요....?

 

 

바로 일지매의 보증금이 1천만원....

일지매가 우선 변제 받아야 할 금액은....?

 

바로 1천만원이면 되죠....?

(아무리 법에서 2천만원까지 보장을 했다 해도...

자신의 보증금 이상을 받을 권리는 없습니다....^^) 

이렇게 되면.... 임차인 개개인이 법으로써 보장받는 금액은 다음과 같습니다.

홍길동 : 2천만원

전우치 : 2천만원

일지매 : 1천만원 

즉, 배당 비율...... 홍길동 : 전우치 : 일지매 = 2 : 2 : 1 

낙찰가의 절반인 5천만원을....

2 : 2 : 1 로 나눠보면..... 2천만원 : 2천만원 : 1천만원이 됩니다. 

 

같은 금액의 배당 재원을 놓고....

한 쪽이 적게 받으면... 다른 쪽이 더 받아 가는 거죠....^.^  

 

설마의 부동산 경매 교실....

오늘은.... 여기까지 입니다....^^

 

 

 

주택임대차보호법 제3조의1, 제3조의2 발췌

 

대항력 발생 시점

주택임대차보호법 제3조 1항에 보면 "그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력" 이라는 문구가 있습니다.

즉, 우리가 흔이 할고 있는 전입신고 익일 0시 라는 말이죠....^^

 

확정일자의 효력 발생 시점

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 보면 "대항요건과 임대차계약증서상의

확정일자를 갖춘 임차인" "후순위권리자나 그 밦의 채권자보다 우선하여

보증금을 변제받을 권리" 라는 문구가 있습니다.

 

법에 "당일 효력 발생" 이라고 명시하지는 않았지만

그렇다고 "그 다음날 효력 발생" 이라는 말도 없는 거죠....

그렇다면, 이는 자연스럽게 "확정일자"를 기준으로 하게 되는 겁니다..^.^

 

 

그래서... andrasky님께서 올려주신 판례(92다30597)와 같은 판결이 내려지게 되는 거구요.

내용을 볼까요.....?

 

【판결요지】
가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.
나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 주택임대차보호법 제3조의2의 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로, 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다.

(출처 : 대법원 1992.10.13. 선고 92다30597 판결【배당이의】 [공1992.12.1.(933),3138])

 

 

자... 정리하자면 이렇습니다...^^

(복잡한 판례니... 따분한 법 조문이니 다 잊으시고요....ㅎㅎ)

 

1. 전입(대항력) : 익일 0시

2. 확정일자 : 당일

 

주택임대차보호법 시행령 제3조, 제4조

제3조 (보증금 중 일정액의 범위 등)법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천700만원

3. 그 밖의 지역: 1천400만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21]

 

제4조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원

3. 그 밖의 지역: 4천만원

[전문개정 2008.8.21] 

 

 

글로 읽으려니 눈에 잘 안들어옵니다....-.-;;

정리하면 이렇습니다.

 

 

구 분 소액의 범위(시행령 4조) 우선 변제금(시행령 3조)
과밀억제권역 6,000 만원 2,000 만원
광역시 5,000 만원 1,700 만원
기타지역 4,000 만원 1,400 만원

 

 

 

 

근데... 이게 가만히 보면...

2008년 8월 21일에 개정한거랍니다.

그럼... 개정하기 전에는... 또 달랐다는 얘기가 되걸랑요....

 

맞습니다...

 

소액의 범위가 시대가 흐르면서 차츰 차츰 변해갔습니다.

이 법이 처음 시행된 게 1981년 부터 였걸랑요.

벌써 30년 전.....

 

그때랑 지금이랑 전세금도 많이 바꼈잖아요...

(많이 오른거죠....)

 

그래서 지금까지 4번에 걸쳐서 개정하게 됩니다.

그걸 다.... 시행령을 몽땅 보자고 하면.... 골치 아플테구요...ㅎㅎ

 

 

 

그걸... 싹 표로 정리해 보면 다음과 같습니다.

 

 

적용 기간 구 분  소액의 범위 (만원)   우선 변제금 (만원) 
95년 10월 18일까지 적용 서울시 및 광역시                   2,000                        700
기타지역                   1,500                        500
95년 10월 19일 ~ 01년 09월  14일 서울시 및 광역시                   3,000                     1,200
기타지역                   2,000                        800
01년 09월 15일 ~ 08년 08월 20일 과밀억제권역                   4,000                     1,600
광역시                   3,500                     1,400
기타지역                   3,000                     1,200
08년 8월 21일 부터 과밀억제권역                   6,000                     2,000
광역시                   5,000                     1,700
기타지역                   4,000                     1,400

 

 

표3. 소액 임차인 범위와 우선 변제금

(* 3번째, 4번째 기간에서는 광역시에서 군지역과 인천광역시는 제외

군 지역은 기타 지역, 인천광역시는 과밀억제권역에 포함)


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