부동산 규제완화에 대한 주거· 시민단체의 의견
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부동산 규제완화에 대한 주거· 시민단체의 의견
  • 김광충 기자
  • 승인 2008.08.25 08:59
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1. 집값안정기조에 찬물을 끼얹고 국가경쟁력을 갉아먹는 이명박 정부의 건설경기 부양정책  

세계적으로 2000년대 초반에 과잉유동성에 의하여 형성된 부동산 거품이 꺼지면서 집값의 하향안정화 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국의 서브프라임 모기지론사태도 미국의 집값이 30% 정도 하락하면서 나타나고 있는 현상이다. 미국뿐만 아니라 영국, 호주 등 집값상승현상이 있었던 나라마다 집값이 하락하고 있고, 일본도 2008년 초 도심에서 시작된 집값 하락 현상이 수도권으로 확산되고 있다. 우리의 경우도 강남, 분당, 용인 등 부동산버블이 심각했던 지역을 중심으로 집값하락의 전조가 보이고 있으나 4월 총선에서 정치권에서 무책임하게 뉴타운공약을 남발하자 집값이 폭등한 것처럼 개발호재가 있는 곳에서는 집값이 상승하는 현상도 여전히 나타나고 있다. 세계적인 추세와 달리 한국이 집값하락안정화 현상이 뚜렷하게 정착하지 못하고 있는 것은 이명박 정부의 부동산정책이 집값안정에서 부동산경기부양정책으로 전환할 것이라는 기대로 투기적 움직임이 시장에 상존하고 있기 때문이다. 실제로, 이명박 정부와 여당은 집값안정정책을 유지하겠다고 하다가도 종합부동산세 기준을 9억원으로 상향, 민간의 분양가상한제 폐지, DTI 담보대출 완화 등 각종 부동산경기 부양으로의 정책전환을 내비쳐 부동산시장을 불안정하게 해 오고 있었다. 이제, 가장 기본적인 투기억제장치인 전매제한제도마저 유명무실하게 하는 정책을 내는 것은 부동산시장에 본격적인 건설경기 부양정책단계에 접어들었음을 알리는 신호탄이 될 것이다.  

이러한 사실상의 투기방조정책으로의 전환으로 다시 부동산투기가 재현되고 집값상승으로 이어지면 서민들은 이제 내집마련의 꿈을 접어야 한다. 뿐만 아니라, 선진국들이 부동산가격조정 과정을 거쳐 3-4년 후 부동산가격이 안정되면 안정된 임대료, 주거비를 무기로 제조업투자활성화, 임금과 물가안정 등 국가경쟁력을 제고하게 될 때 한국경제는 계속 부동산가격거품에 시달리다 국가경쟁력을 상실하게 되지 않을까 심각하게 우려하지 않을 수 없다.  

2. 전매제한을 풀고, 대출규제를 푸는 것은 은행에서 대출받은 투기자금으로 현재의 거품투성이 분양가, 부동산가격을 떠받치겠다는 투기조장 정책일뿐이다.  

분양받은 주택을 자신이 거주하지도 않으면서 바로 프리미엄을 얹어 전매하는 행위는 전형적인 투기행위로 집값상승의 주범이었기에 역대정부에서 지켜온 가장 기본적인 투기억제정책이었다. 1999년 김대중 정부가 IMF 경제위기를 극복한다는 미명하에 전매제한제도를 폐지한 후 부동산투기가 만연하자 제일 먼저, 부활한 제도가 전매제한제도이기도 하다. 특히, 민간중대형 분양주택의 경우 전매제한기간이 분양계약체결일로부터 1년이라는 것은 아파트가 건설되어 등기도 되기전에 전매를 할 수 있다는 것이 되어 투기와 탈세의 온상인 미등기전매마저 정부가 허용하려 하는 것이 아닌가 우려된다. 만일, 여기에 DTI 대출규제마저 앞으로 풀게되면 금융기관으로부터 대출을 받은 투기자금으로 투기적 부동산거래에 참여할 기회를 확대하여 부동산거래를 활성화시키겠다는 것이 된다. 결국, 거품투성이 고분양가, 고부동산가격을 하향안정화하여 부동산거래를 정상화하겠다는 것이 아니라 투기자금 동원과 투기적 거래를 방치하여 현재의 거품가격을 그대로 떠받치는 정책이 될 것이다.  

3. 미분양문제는 정상가격으로 분양가를 인하함으로써 해결해야지 투기자금을 동원하여 고분양가를 떠받치려는 정책은 부동산시장을 더욱 왜곡시킬 뿐이다.  

현재의 미분양사태는 실수요자인 무주택세대주들의 소득능력에 비하여 분양가격이 지나치게 높기 때문에 발생한 현상이다. 2005년 기준으로 도시근로자가 흑자액을 매월 꾸준히 저축해 서울에서 25평 아파트를 구입하는 데는 20년 9개월, 32평형은 27년 5개월이 걸리는 실정이다. 그래서, 무주택자에게 우선권을 주는 청약가산점제와 2008년 7월부터 본격적으로 분양되는 분양가상한제 적용 분양주택의 공급에 기대를 걸고 수많은 집 없는 서민들이 주택구입을 미루고 있다. 시장원리에 의하면 이렇게 많은 미분양이 발생하고 있다면 공급자가 수요자들의 눈높이에 맞춰 분양가를 낮추어 미분양물량을 해소하려는 것이 정상적인 공급자의 태도이다. 그럼에도 불구하고, 건설회사들이 고분양가를 내리지 않고 버티기를 하고 있는 것은 결국 정부가 고분양가에도 거래를 할 수 있는 투기수요를 창출하는 건설경기 부양정책을 내놓을 것이라는 기대 때문이었다. 정부의 부동산규제 완화정책은 이러한 건설회사들의 비합리적인 태도가 그냥 헛된 것은 아니었다는 것으로 밝혀지는 셈이다.  

4. 택지비를 실거래가로 반영하겠다는 것은 분양가상한제의 사실상 무력화로 이어져 서민들의 내집마련 꿈을 좌절시킬 것이다. 

택지비를 실매입가로 반영하는 것은 실거래가의 파악이 현저히 떨어지는 우리나라 실정에서 건설회사들이 토지주와 공모하여 택지비를 부풀리는 것을 막기 현실적으로 어렵고 건설회사들이 분양가를 고려하지 않고 투기적으로 토지를 매입하는 것을 방치하여 분양가를 부풀리고 주변 집값을 상승시키는 부작용을 불러올 수밖에 없다. 이미 건축비상한선인 기본형(?) 건축비 산정에 있어서도 실제 시공비가 아니라 최신, 최고의 자재를 모두 사용한다는 것을 전제로 한 가상의 건축비를 인정하여 상당한 거품이 내재된 상태에서 택지비에서도 많은 거품이 발생하게 용인해 준다면 분양가상한제는 사실상 무력화되는 것이다. 게다가 주상복합아파트의 경우에는 가산비까지 올려 준다니 다시 주상복합아파트의 고분양가가 주변시세를 끌어올리는 부작용이 재현될 것이 너무도 명확하다. 분양가상한제를 사실상 무력화하는 이러한 정부정책은 그야말로 서민들의 내집마련의 꿈에 찬물을 끼얹는 꼴이다.  

5. 무분별한 재건축 · 재개발규제 완화, 신도시개발 등 각종 개발촉진정책은 투기와 집값의 기폭제가 되고 국토의 난개발을 부추기는 정책이다.  

더욱 우려되는 점은 전매제한제도, 분양가상한제와 같은 투기억제장치를 해제하면서 재건축.재개발, 신도시개발 등 각종 개발촉진정책에 매달리는 정부의 태도이다. 예를 들어, 지난 정부에서 서울의 집값이 폭등하는 메커니즘을 보면, 강남재건축이 활성화되면서 일반분양분이 주변시세보다 20-30% 높게 책정되면 이에 맞추어 주변 아파트값이 상승하는 방식으로 재건축개발사업의 고분양가 강남집값상승의 기폭제 역할을 하는 것이었다. 뉴타운.재개발사업으로 인한 강북집값상승, 판교 등 신도시개발로 인한 분당.평촌 등 수도권지역 집값상승도 이렇게 주변집값보다 훨씬 높은 고분양가가 기폭제가 되었다. 그런데도, 재건축 전매제한(조합원지위 양도금지) 제도를 풀고 만일, 재건축· 재개발에서 소형아파트와 임대아파트 의무비율제도를 완화하는 등 개발촉진정책으로 전환하게 되면 가뜩이나 강북의 재개발지역 중심으로 치솟고 있는 집값상승 현상에 불을 붙이는 정책이다. 강북에서 소형아파트와 임대아파트가 턱없이 부족하여 소형아파트 중심으로 가격이 치솟고 전세값이 폭등하여 참여정부에서의 중대형아파트 위주의 건설정책의 문제점이 적나라하게 드러나고 있다. 가뜩이나 소형아파트가 부족한데, 의무건설비율제를 없애면 몇 년 후에는 소형아파트 가격이 더 치솟을 수밖에 없게 된다. 눈앞의 개발촉진에만 매달려 몇 년, 몇 십년 후에 나타날 문제에는 아예 눈을 감는 정책이 되어서는 않된다.  

6. 집값안정의 미봉책으로 불쑥 등장하는 신도시개발이 아니라 국토계획과 도시개발은 다음세대를 위하여 백년대계의 관점에서 실시 관리되어야 할 것이다.  

헌법 제122조는 국토는 국민 생활의 기반이자 생산의 기초수단이기 때문에 균형 있는 개발과 효율적인 국토이용을 천명하고 있고, 이에 따라 ‘국토의계획및이용에관한법률’은 "전국의 국토계획 - 광역단위 도시기본계획 - 지구단위의 도시계획" 체계에 따라 체계적으로 도시개발이 추진되도록 하고 있다. 도시를 개발하는 방법에 있어서도 단순히 베드타운, 공업단지만을 개발하는 것이 아니라 교육·문화·산업·유통·정보 등 도시의 종합적인 기능을 갖추어 개발하도록 하고 있다. 그러나, 역대정부에서 경기부양, 개발인센티브의 논리로 각종 특별법, 촉진법을 남발하여 손쉽게 개발할 수 있고 개발이익이 많이 남는 단순 베드타운, 공업단지 기능만 갖춘 도시를 만듦으로써 각 도시마다 도시의 종합적 자족기능이 상실되고 부동산가격 상승, 교통혼잡, 주차난, 교육.병원시설의 부족, 환경파괴, 수도권집중 등 다양한 부작용을 겪고 있는 실정이다.

이명박 정부는 또 다시 준비되지 않은 검단, 세곡 신도시 개발을 불쑥 발표하면서 지난정부의 전철을 또 다시 밟으려 하고 있다. 한번 개발된 도시는 이를 철거하고 다시 개발하는 것이 곤란하다. 그 도시에서 삶을 이어갈 미래세대의 입장까지 도시개발계획에 반영해야 한다. 무엇보다도 우리의 미래세대들이 누가 이런식의 난개발을 하였느냐고 우리세대를 향해 반문할 때 경기부양을 위해 어쩔 수 없었노라고 쉽게 대답할 수 있겠는가? 되짚어 보아야 할 것이다. 

7. 무분별한 부동산세제 완화는 자산양극화를 심화시키고 복지재정을 위축시키는 부자들을 위한 감세정책일뿐이다. 

IMF 경제사태를 겪으며 건설경기를 활성화한다며 김대중 정부에서 2001-2003년 부동산경기 활성화를 위하여 전국적으로 신규분양주택을 매입하는 경우에 1가구 다주택보유자에게도 양도소득세를 감면해 주는 특혜제도를 실시했던 결과가 장기적으로 어떤 결과를 낳았는가를 되새겨 보아야 한다. 그렇게 양도소득세가 감면되는 주택은 더욱더 투기의 대상이 되었다. 예를 들어, 강남의 타워팰리스 등이 그 당시 양도소득세 5년 면제, 1가구 1주택 평가기준에서 제외되는 혜택을 받은 분양주택들이다. 2003년경에는 과천 등 수도권에서는 투기과열지구 지정으로 다주택보유자들에게 양도소득세가 중과되고 있는데, 대전에서 분양되는 주택은 양도소득세가 면제되어 많은 사람이 혼란을 겪던 시절도 있었습니다. 조세에 대한 예측성이 떨어져 조세의 안정성과 신뢰성이 크게 떨어졌고 국민들은 지금도 양도소득세는 안낼 수도 있는데 억울하게 내는 세금이라는 인식을 갖고 있다. 이렇게 줄었다 늘었다 하는 고무줄 조세정책이 계속되면 국민들의 조세에 대한 신뢰성은 더욱 떨어지고 세금을 내는 것을 국가공권력의 변덕에 의하여 억울한 피해를 당하는 정도로 인식하게 될 것이다.

1가구 1고가주택 보유자에 대한 양도소득세 완화정책은 다른 근로소득세 부담자 등과의 형평성 문제를 함께 고려해야 한다. 1가구 1고가주택의 양도소득세가 과다하여 주택의 매매에 큰 영향을 주고 있는 것처럼 주장되고 있지만 실제로 1가구 1 고가주택의 경우 양도소득세는 전체 매매가격의 10% 정도의 수준에 불과하여 매매를 결정하는데 큰 영향을 줄 정도로 과다한 것이 아니다. 1가구 1주택의 경우 6억원 이상의 고가주택에 대하여만 양도소득세가 부과되고 그것도 6억원 초과분만이 과세대상이 되는 것이고 6억원 이하분에 대하여는 세금이 부과되는 것이 아닙니다. 게다가 장기보유에 따라 45%까지 공제되기 때문에 실제로 부과되는 세금은 매매대금의 10% 수준에 불과하다. 흔히, 양도소득세를 등록세· 취득세와 같은 부동산거래세라고 주장되는 경우가 있지만, 양도소득세는 부동산에서 발생하는 개발이익(불로소득)을 환수하는 소득세인 것으로 보유단계에서 개발이익(불로소득)을 환수하는 개발부담금과 그 성질을 같이 하는 것으로, 양도소득세를 등록세· 취득세 등 거래세와 함께 같은 것으로 취급하여 거래비용 절감차원에서 논의할 성질의 것이 아니다. 같은 소득세인 근로소득세는 누진율이 최고 36%까지 달해 월 700-800만 원 이상의 근로자는 36%까지 소득세를 부담하는데 반해, 10억 원짜리 부동산을 매매하면서 10%의 소득세를 부담하는 것을 두고 과다하다고 한다면 이 보다 훨씬 높은 소득세를 부담하고 있는 근로소득자의 상대적 조세저항감은 커질 수밖에 없을 것이다. 유류세와 같이 서민들도 부담해야 하는 세금보다는 부동산 양도소득세와 같이 고소득을 얻는 자에게 누진적으로 소득세를 부과하는 세금이 조세형평의 원칙에 부합하고 조세정의를 실현하는 것이다. 그러나 작년 국세청 집계로 부동산이 대부분을 차지하는 재산관련 양도차익은 60조 9천억 원이었지만 양도소득세로 환수된 비율은 12.9%에 불과하다. 6억원 이하의 1가구 1주택 보유자의 양도소득은 신고대상도 아니어서 집계되지 않은 것이다. 노무현 정부 4년 동안에만도 160조 4천억원의 양도차익이 발생하였지만 양도소득세로 부과된 것은 11.9%에 불과하다. 근로소득세와 비교하여 보면 조세형평성이 크게 훼손되고 있는 현상이다.

더욱이, 거주도 하지 않은 비 거주 보유자에게도 양도소득세를 면제해 주는 제도는 주택을 거주의 수단도 아닌 투자의 대상으로 보유해 온 것인데 근로소득자 등 다른 소득세 부담자와의 관계에서도 그 정당성이 인정되기 어렵다. 오히려, 지방에 거주하는 세대가 집값상승을 기대하며 지방에서는 전세로 살며 수도권에 주택을 구입하였다가 양도차익을 얻고 매매하는 현상이 확대되어 실수요가 아닌 또 다른 차원의 투기수요가 주택시장에 발생하게 하여 집값상승의 부작용을 발생시킬 우려가 크다. 나아가, 1가구 1고가주택 장기보유자에 대한 종합부동산세, 양도소득세 감면확대 정책을 넘어 다주택자에 대해서까지 종합부동산세, 양도소득세를 감면하겠다는 것은 그야말로 서민들의 주택문제 해결과는 전혀 상관없는 투기세력만을 위한 정책이라 할 것이다. / 참여연대 제공

 

2008년 8월 21일

 

강북실업자사업단, 관악주민연대, 경기광역자활지원센터, 기독교도시빈민선교협의회, 기독교 윤리실천운동, 기독교환경운동연대, (사)나눔과 미래, 노숙인의복지와인권을실천하는사람들, 녹색교통운동, 녹색연합, 대구주거권실현시민연대, 대전참여자치시민연대, 마산창원진해 참여자치시민연대, 민주사회를위한변호사모임, 빈곤사회연대(준), 서울지역공부방연합회, 성동평화의집, 성경적토지정의를위한모임, 아시아주거권연합한국위원회, 여성민우회, 위례시민연대, 인천참여자치연대, 임대주택국민연합, 전국실직노숙대책종교시민단체협의회, 전주주거복지센터, 전국철거민협의회 중앙회, 주거권실현을위한 국민연합, 주거권실현을위한 비닐하우스주민연합, 주거복지부산연대, 주거복지연대, 집수리자활공동체연대, 천주교도시빈민회, 천주교서울대교구빈민사목위원회, 충북참여자치시민연대, 한국노총, 한국도시연구소, 한국빈곤문제연구소, KYC, 주거복지연대, 환경정의, 동작공대위, YMCA 전국연맹, 참여연대(총 43개 단체)

 

1. 이명박 정부의 건설경기 부양정책은 집값안정기조에 찬물을 끼얹고 국가경쟁력을 갉아먹는 망국적인 정책이다.
2. 전매제한을 풀고, 대출규제를 푸는 것은 대출받은 투기자금으로 거품분양가, 거품부동산가격을 떠받치겠다는 투기조장 정책일 뿐이다.  
3. 미분양문제는 정상가격으로 분양가를 인하함으로써 해결해야지 투기자금을 동원하여 고분양가를 떠받치려는 정책은 부동산시장을 더욱 왜곡시킬 뿐이다.
4. 택지비를 실거래가로 반영하겠다는 것은 분양가상한제의 사실상 무력화로 이어져 서민들의 내집마련 꿈을 좌절시킬 것이다.
5. 무분별한 재건축. 재개발규제 완화, 신도시개발 등 각종 개발촉진정책은 투기와 집값의 기폭제가 되고 국토의 난개발을 부추키는 정책이다.   
6. 집값안정의 미봉책으로 불쑥 등장하는 신도시개발이 아니라 국토계획과 도시개발은 다음세대를 위하여 백년대계의 관점에서 실시 관리되어야 할 것이다.
7. 무분별한 부동산세제 완화는 자산양극화를 심화시키고 복지재정을 위축시키는 부자들을 위한 감세정책일뿐이다.
8. 정부는 부동산규제 완화보다는 서민들의 내집마련과 주거복지에 부동산정책의 초점을 맞추어야 한다.  

 

 

 


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