용도지역의 정의(定義)

토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 · 효율적으로 이용하고 공공복리 및 도시기능의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지역의 용도구분

건설교통부장관 또는 시 · 도시자는 다음의 용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다.

용도지역의 세분

건설교통부장관 또는 시 · 도지사는 용도지역을 도시관리계획결정으로 세분하여 지정하거나 이를 변경 할 수 있다.

용도지역별 건폐율 · 용적률

1. 자연녹지라고 해서 모두 개발될 가능성이 있는 것은 아닙니다. 자연녹지는 장차 도시개발이 확대됨에 따라 단계적으로 개발될 유보지적 성격도 있고, 도시지역의 자연경관을 유지하기 위해서 필요하기 때문에 실제 개발 가능성이 없는 녹지 지역도 있습니다.

2. 긍정적인 면으로 도시지역이 확장된다면, 자연녹지가 주거지역이나 상업지역으로 용도가 변경되는 경우도 있지만, 변경여부는 해당지자체만 알 수 있으므로 투자시에는 최악의 시나리오 까지도 생각해 보아야만 합니다. 개발가능성이 없는 자연녹지 지역이라면 투자금이 장기간 묶이게 됩니다.

3. 자연녹지는 건폐율 20% 용적율 100% 이내에서 지자체 조례로 정한 범위 내에서 개발 가능하지만, 또한 지자체마다 경사 몇% 이상, 고도 몇 미터 이상, 임목도(나무가 얼마나 있는지) 몇 % 이상은 개발행위를 금하고 있기도 합니다.

4. 따라서 자연녹지라고 해도 현지 지형을 살펴야 하고, 지자체 조례를 검토해 봐야 하고, 개발 가능지라고 해도 도시 확산의 속도에 비추어 일정 기간내 개발될 잠재력이 있는지 평가해 봐야 합니다.

5. 또한 자연녹지지역은 건폐율/용적률도 타 용도지역에 비해 적으면서도, 건축시 제한사항도 많으므로 투자목적을 정확히 정하고, 건축이 목적인 경우에는 해당지자체에 문의하여 해당 업종의 건축과 영업이 가능한지 반드시 확인하여야 합니다.

6. 따라서 도로여건, 기존 도심과의 연계성, 주변여건등을 고려하여 1차적으로 판단후, 해당지역이 인구가 증가하거나 새로운 도시계획의 수립으로 도시지역이 팽창하는 지역인가 철저하게 분석하고 판단해 보아야 할것 입니다. 실제로 도시계획이 잡혀있어도 개발의 진행은 수년간 정체되는 사례도 있으니 유의 하여야 합니다.

※ 정리 

"내 땅인데도 무슨 지구인지 모르겠네"

원래 땅에는 법적으로 쓰임새가 정해져 있다. 기본적으로 이 같은 용도는 '국토의 계획과 이용에 관한 법률'(국토계획법)에서 규정한다. 문제는 이 외에도 땅의 용도를 제한하는 법령이 너무 많다는 것이다.

국토부 관계자는 이와 관련,"현재 116개 법령에 근거해 401개 용도지역 및 지구가 존재하고 있다"며 "한 예로 경기 남양주나 광주시의 경우 1필지에 최대 11개 지역 및 지구가 중첩 지정돼 있다"고 말했다. 이렇게 되면 일반 수요자가 해당 토지의 이용 가능성을 판단하기 어려워진다.

국토부는 이에 따라 용도지역 운영을 대폭 손질하기로 했다. 우선 비슷한 목적에서 지정된 용도지역과 용도지구가 통합되고 지정 기준과 절차,규제도 일원화된다. 통합 대상과 범위 등 세부적인 사항은 전문가 연구용역을 통해 내년 6월까지 입법화할 예정이다.

용도지역도 국토계획법을 개정해 앞으로 시가화용도,유보용도,보전용도 등으로 분류된다. 지금은 도시지역,비도시지역으로 분류돼 개발행위 허가 정도를 짐작할 수 없게 돼 있다.

새로운 분류 방안에 따르면 시가화용도에는 주거 상업 공업 지역이,유보용도에는 자연녹지 생산녹지 계획관리 생산관리 지역이,보전용도에는 보전녹지 보전관리 농림ㆍ자연환경보전 지역이 각각 속하게 된다.

국토부는 용도지역의 운영도 신축적으로 할 방침이다.

지금은 지구단위계획을 수립해 개발사업을 추진할 경우 보전지역이 포함돼 있으면 지구 지정 자체가 안 되지만 내년 국토계획법 개정 이후에는 보전지역이 일부 있더라도 해당 지역을 훼손하지 않는다는 전제 하에 개발이 허용된다. 또 주택 상가 공장 등이 혼재돼 있는 준주거ㆍ준공업ㆍ근린상업지역에서 지구단위계획을 수립할 경우 주택,근린생활,판매시설 등 복합용도 개발도 가능해진다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com (2008-10-31)

전국 총 401개에 달하는 용도지역이 시가화, 유보, 보전용도 등 세 가지로 통폐합되는 것은 지난 1934년 용도지역 및 지구 지정 이후 처음 이뤄지는 대대적인 국토개편 작업이다. 이는 최근 글로벌 신용위기에 따른 국내 경기 하락 기조가 우려되자 정부가 기업투자 활성화를 통한 일자리 창출과 획기적인 규제 완화를 통해 이를 극복하려는 차원에서 이뤄졌다. 특히 그동안 과도하다고 지적돼 온 국토 분야의 불필요한 규제를 대폭 개선해 기업의 투자 및 경제활동을 촉진한다는 목적을 담고 있다. 이를 통해 현재 개별법에 별도로 규정돼 있어 상호 불일치되고 있는 국토이용 관련 지역?지구의 지정기준과 절차, 행위제한 및 개발허가 절차를 일원화함으로써 국토 관리 및 이용체계를 수요자 중심으로 개편하는 것이다. 용도지역 통폐합은 기존 용도지역 구분은 유지하되, 용도지역 구분의 목적 및 행위규제 수준에 따라 재분류해 토지이용 규제를 탄력적으로 운영하기 위함이다. 한 마디로 개발할 곳은 쉽게 개발하고 보전할 곳은 철저히 보전할 수 있도록 개발허가 기준을 차등화하겠다는 것. 용도지역?지구 통폐합은 생태계, 산림, 문화재 보전 등 분야별로 통폐합되며 내년 3월께 통폐합안이 나올 예정이다.   시가화 용도는 용도지역제에 따라 쉽고 간편하게 개발행위를 할 수 있게 된다. 유보 용도는 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 계획적인 개발에 한해 심의를 통해 탄력적으로 허용할 방침이며, 이를 위해 지자체에서 개발시기조정제(Time Zoning)를 도입하기로 했다. 반면 보전 용도는 생활의 불편을 주지 않는 범위 안에서 엄격히 제한할 계획이다.   국토부는 특히 용도지역제도 운영의 신축성을 제고하기 위해 사업부지의 50% 이상이 개발 가능 지역이면 일부 보전지역의 편입을 허용하기로 했다. 아울러 도심의 복합적인 토지이용을 촉진하기 위해 준주거?준공업?근린상업지역 등에 지구단위계획 수립시 해당 지역을 복합용도 지역화할 수 있는 길을 열어둘 계획이다.   국토부 관계자는 “현재 국토이용계획 체계상 부처별 계획(지자체당 최대 30여 개)의 불일치로 인해 지역 실정에 맞는 토지 이용에 제약을 받고 있다”며 “이번 용도지역 통폐합이 이뤄지면 토지 이용이 어렵다는 문제점이 개선될 것”이라고 말했다. 실제 경기도 남양주?광주시는 용도지역 및 지구가 7~11개나 중첩돼 있고, 필지당 평균 4.6개씩 지정돼 있는 실정이다.   장연주 기자(yeonjoo7@heraldm.com)

준주거지역(準住居地域)

도시계획법에 의거, 주거기능을 주로 갖되 상업적 기능의 보완이 필요한 주거지역의 일종이다.

주거지역은 전용 및 일반, 준주거지역 등 3가지가 있는데, 준주거지역은 이 가운데 상업적 성격이 가장 강하다.

준주거지역의 상업성은 대지면적에 대한 건물연면적 비율을 나타내는 용적률에서도 잘 나타난다.

현행 건축법에서는 이 지역의 용적률 상한선을 700%로, 서울시 조례는 600%로 각각 정하고 있는데, 이는 근린상업지역의 용적률인 800%와 맞먹는 것이며 전용주거지역 용적률인 100%보다 크게 높인 것이다

미관지구(美觀地區)

도로변 가로환경을 깨끗하게 유지하고 도시미관을 증진시키기 위해 일정한 규제를 지정하는 특정지역을 가리키는 말.

1976년 7월 도시계획법에 처음 도입됐으며, 1~5종의 5단계로 구별된다.

1~2종은 토지이용도가 높은 도로변 상업지역, 3종은 관광지나 사적지 주변, 4종은 한국 고유의 건축양식 보존지역, 5종은 기타 도시미관 유지가 필요한 지역, 4~5종은 주로 주거지역에 지정된다

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김광충 기자 다른기사 보기