제 4 장 도시관리계획의 입안 및 결정

제5장 도시관리계획의 내용

1. 용도지역·지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

1) 용도지역의 지정(법제36조)
① 지정권자 : 건설교통부장관 또는 시·도지사가 도시관리계획으로 결정(도시관리계획결 정으로 다시 세분가능)
② 지정목적 : 토지의 경제적·효율적 이용과 공공의 복리증진을 도모하기 위하여 필요하다고 인정되는 때
③ 용도지역의 종류

④ 용도지역의 세분 : 도시지역의 세분(영제30조)
㉠ 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

㉡ 상업지역 : 상업과 기타 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역

㉢ 공업지역 : 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역

㉣ 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호,보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산방지를 위 하여 녹지의 보전이 필요한 지역

⑤ 용도지역 지정의 효과
㉠국토의계획및이용에관한법률은 용도지역의 지정과 용도지역 안에서의 건축제한을 모두 규정하고 있다.
㉡ 지역의 지정을 공동이익을 위한 사회적 제약으로 봄으로 지역의 지정에 따른 손실보상규정은 없다. ⇒ 공용제한 중 계획제한

★★★ 용도지역의 지정에 따른 행위제한은 손실보상사유가 아니다.
★★★ 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산방지를 위하여 녹지의 보 전이 필요한 지역은 개발제한구역이 아니라 녹지지역이다.
★★★★ 용도지역의 지정과 용도지역 안에서의 건축제한을 모두 국토의계획및이용에관한법률에서 직 접 규정하고 있다.


2) 용도지역 지정의 특례 : 도시관리계획의 입안 및 결정절차에 대한 특례
① 공유수면매립지에 관한 용도지역의 지정특례(법제41조,영제33조)
⇒ 지정된 것으로 보며, 지체없이 고시하여야 한다.

② 다른 법률에 의하여 지정된 지역의 용도지역지정 등의 의제(법제42조)
⇒ 결정·고시된 것으로 본다

★★★★ 농지법에 의한 농업진흥지역으로 지정 · 고시된 지역이 이 법에 의한 농림지역으로 결정·고시 된 것으로 보는 것은 아니며, 관리지역안에서의 경우에만 의제된다.
★★★★ 항만구역(항만법)과 어항구역(어항법)으로서 도시지역에 연접된 공유수면인 경우에는 도시지 역으로 지정이 의제된다.

3) 용도지구의 지정(법제37조)
① 지정권자 : 건설교통부장관 또는 시·도지사(필요한 경우에는 도시관리계획결정으로 세분할 수 있다)
② 지정목적 : 공공의 질서와 기능의 증진을 위하여 필요하다고 인정되는 때
③ 용도지구의 종류 및 세분(영제31조) : 취미보시고경개 방방특아위리

④ 지구지정의 특례
㉠ 건설교통부장관 또는 시·도지사는 필요하다고 인정되는 때에는 용도지구를 도시관리계획결 정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있다.
㉡ 시·도지사는 지역여건상 필요한 때에는 당해 시·의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 경관지 구 및 미관지구를 추가적으로 세분하거나 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있다.
㉢ 시·도지사는 지역여건상 필요한 때에는 다음의 기준에 따라 당해 시·도의 조례로 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항등을 정하여 용도지구외의 용도지구를 정할 수 있다.
▶ 용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역·용도지구 또는 용도구역만으로는 효율적인 토 지이용을 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한할 것
▶ 용도지구안에서의 행위제한은 그 용도지구의 지정목적 달성에 필요한 최소한도에 그치도록 할 것
▶ 당해 용도지역 또는 용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 아니할 것
㉣ 용도지구의 저정도 용도지역의 지정과 같이 공동이익을 위한 사회적 제약으로 봄으로 용도지 구지정에 따른 손실보상규정은 없다.(계획제한)


4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용도지역·지구·구역

2. 용도구역의 지정 또는 변경에 관한 계획 : 건설교통부장관이 지정한다.

1) 개발제한구역의 지정 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(법제38조)

2) 시가화조정구역의 지정(법제39조,영제32조)
① 지정 : 건설교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아
㉠ 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고
㉡ 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여
㉢ 5년 이상 20년 이내(시가화유보기간)의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정 되는 경우
② 실효 : 시가화조정구역의 지정에 관한 도시계획 결정은 시가화유보기간이 만료된 날의 다음날부터 그 효력을 상실한다. 건설교통부장관은 관보에 고시.

★★★ 시가화조정구역에 대한 시가화유보기간은 최장 20년을 초과할 수 없다.
★★ '시가화조정구역은 건설교통부장관이 20년 이내로 정한다'함은 옳지 않다.

3) 수산자원보호구역의 지정(법제40조)
건설교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위 하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경 을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

★★★ 수산자원보호구역은 공유수면은 물론 그에 인접한 토지에 대해서도 지정할 수 있다.

★★ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용도지역·지구·구역의 관계 및 비교

3. 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획

1) 도시계획시설의 설치·관리(법제43조)
① 지상·수상·공중·수중 또는 지하에 기반시설을 설치하고자 하는 때에는 그 시설의 종류·명칭· 위치·규모등을 미리 도시관리계획으로 결정하여야 한다. 다만, 용도지역·기반시설의 특성 등 을 감안하여 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.(영제35조,규칙제6조)

★★★ 기반시설과 도시계획시설을 구별하자

② 도시계획시설의 결정·구조 및 설치의 기준 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정 한다. 다만, 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 그 법률에 의한다.
③ 설치한 도시계획시설의 관리에 관하여 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제 외하고는 국가가 관리하는 경우에는 국유재산법에 의한 국유재산관리청이, 지방자치단체가 관리하는 경우에는 해당지방자치단체의 조례로 도시계획시설의 관리에 관한 사항을 정한다.
★★ 국가가 관리하는 경우 건설교통부장관이 이를 관리하는 것이 아니다.

④ 도시계획시설의 공중 및 지하에의 설치기준과 보상 등 (법제46조)
도시계획시설을 공중·수중·수상 또는 지하에 설치함에 있어서 그 높이 또는 깊이의 기준과 그 설치로 인하여 토지나 건물에 대한 소유권의 행사에 제한을 받는 자에 대한 보상 등에 관하여 는 따로 법률로 정한다.
★★★★ 보상 등에 관하여 이 법(국계법)에서 직접 규정하고 있는 것은 아니다.


2) 광역시설의 설치·관리 등 (법제45조, 영제40조)

★★ 광역시설의 설치 및 관리는 이를 위해 제정된 법규에 따르는 것이 아니라, 도시계획시설의 설치·관 리의 규정에 의한다.
★★★ 국가계획으로 설치하는 광역시설은 건설교통부장관이 이를 설치·관리하는 것이 아니라, 당해 광 역시설의 설치·관리를 사업목적으로 하거나 사업종목으로 하여 다른 법률에 의하여 설립된 법인 이 이를 설치·관리할 수 있다.


3) 공동구의 설치·관리(법제44조,영제36조)
①공동구가 설치된 경우에는 당해 공동구에 수용되어야 할 시설이 빠짐없이 공동구에 수용되도 록 하여야 한다
② 행정청인 도시계획시설사업의 시행자는 공동구를 설치하는 경우 다른 법률에 의하여 그 공 동구에 수용되어야 할 시설을 설치할 의무가 있는 자에 대하여 공동구의 설치에 소요되는 비용 을 부담시킬 수 있다
③ 행정청인 도시계획사업의 시행자는 공동구를 설치하고자 하는 때에는 공동구에 수용될 다음 의 관리자(공동구점용예정자)에게 미리 이를 통지하여야 한다
④ 행정청인 도시계획사업의 시행자는 공사완료공고후 지체없이 공동구점용예정자에게 개별적으 로 공동구에 수용될 시설의 점용공사의 기간을 정하여 통지하여야 한다

⑤ 공동구점용예정자는 점용공사의 기간내에 공동구에 수용될 시설을 공동구에 수용하여야 한다
⑥ 공동구점용예정자는 공동구에 수용될 시설을 공동구에 수용함으로써 용도가 폐지된 종래의 시 설은 행정청인 도시계획사업의 시행자가 지정하는 기간내에 철거하여야 하고, 도로는 원상으 로 회복하여야 한다.(영제37조제3항)
⑦ 공동구점용예정자가 부담하여야 하는 공동구설치비용의 부담비율은 공동구의 점용예정 면적에 의한다.(영제38조제2항)
⑧ 부담금의 납부통지를 받은 공동구점용예정자는 공동구설치공사가 착수되기 전에 부담액의 3 분의 1이상을 납부하여야 하며, 그 잔액은 점용공사기간 만료일(만료일전에 공사가 완료된 경 우에는 그 공사의 완료일을 말한다)전까지 이를 납부하여야 한다.(영제38조제4항)
⑨ 공동구의 설치비용을 부담하지 아니한 자가 공동구를 점용 또는 사용하고자 하는 때에는 관리 하는 시장 또는 군수의 허가를 받아야 하며, 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 점용료 또는 사용료를 납부하여야 한다.
⑩ 공동구는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 이를 관리한다.(영제39조제1항)
★★ 공동구는 이를 설치한 사업시행자가 관리하는 것이 아니라, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 이를 관리한다.
★★★ 공동구가 설치된 경우에는 당해 공동구에 수용되어야 할 시설이 빠짐없이 공동구에 수용되도록 하여야 한다.


4) 도시계획시설부지에서의 개발행위(법제64조,영제61조)
① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 도시계획시설의 설치장소로 결정된 지상수상·공중·수중· 또는 지하에 대하여는 당해 도시계획시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가하 여서는 아니된다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니한다.
② 도시계획시설결정의 고시일부터 2년이 경과할 때까지 당해 시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니한 도시계획시설중 단계별집행계획이 수립되지 아니하거나 제1단계집행계획 (단계별집행계획을 변경한 경우에는 최초의 단계별집행계획을 말한다)에 포함되지 아니한 도시 계획시설의 부지에 대하여는 다음의 개발행위를 허가할 수 있다.

③ 도시계획시설부지 안에서의 개발행위허가시 원상회복조치
특별시장·광역시장·시장또는 군수는 가설건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가한 토지 안에서 도시계획시설사업이 시행되는 때에는 그 시행예정일 3월전까지 가설건축물 또는 공 작물의 소유자의 부담으로 당해 가설건축물 또는 공작물의 철거 등 원상회복에 필요한 조치를 명하여야 한다. 다만, 원상회복의 필요가 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하 다.

★★ 가설건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가한 토지 안에서 도시계획시설사업이 시행되는 때에는 이로 인해 철거되는 가설건축물의 건축이나 공작물은 손실보상대상이 아니다.

5) 도시계획시설부지의 매수청구(사권의 보호)(법제547조,영제41조)
① 매수청구사유 : 도시계획시설결정·고시일부터 10년 이내에 당해 도시계획시설사업이 시 행되지 아니하는 경우
★★ 이 경우에는 단계별집행계획 수립여부와는 원칙적으로 무관하게 매수청구를 할 수 있다.

② 매수청구권자
㉠ 당해 시설부지중 지목이 '대'인 토지(건축물 및 정착물 포함) 소유자
㉡ 도시계획시설부지매수청구서에 대상 토지 및 건물에 대한 등기부등본 첨부
★★★당해 시설부지중 지목이 '대'인 토지에 대하여 매수청구를 할 수 있다

③ 매수의무자
㉠ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수 : 원칙
㉡ 이 법에 의하여 당해 도시계획시설사업의 시행자가 정하여진 경우에는 그 시행자
㉢ 이 법 또는 다른 법률에 의하여 도시계획시설을 설치하거나 관리하여야 할 의무가 있는 자가 있는 경우에는 그 의무가 있는 자

④ 매수방법 : 도시계획시설채권
▶ 매수청구를 받은 토지를 매수하는 때에는 현금으로 그 대금을 지급한다. 다만, 다음에 해당 하는 경우로서 매수의무자가 지방자치단체인 경우에는 도시계획시설채권을 발행하여 지급 할 수 있다.

ⓐ 토지소유자가 원하는 경우
ⓑ 부재부동산소유자의 토지 또는 비업무용토지로서 매수대금이 3천만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여 지급하는 경우
㉠ 상환기간 등 : 도시계획시설채권의 상환기간은 10년 이내로 하며, 구체적인 상환기간과 이율 은 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다.
㉡ 발행절차 등 : 도시계획시설채권의 발행절차 그밖에 필요한 사항에 관하여 이 법에 특별한 규 정이 있는 경우를 제외하고는 지방재정법이 정하는 바에 의한다.

⑤ 매수절차 등 : 매수청구의 결정 및 통지
㉠ 매수의무자는 매수청구가 있은 날부터 2년 이내에 매수여부를 결정하여 토지소유자와 특별 시장·광역시장·시장 또는 군수(매수의무자가 특별시장·광역시장·시장 또는 군수인 경우를 제 외한다)에게 통지하여야 하며, 매수하기로 결정한 토지는 매수결정을 통지한 날부터 2년 이내 에 매수하여야 한다.
㉡ 매수청구권 토지의 매수가격 · 매수절차 등에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제 외하고는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정을 준용한다.

★★★★ 도시계획시설부지의 매수청구는 단순청구권으로서의 성질을 가지며, 형성권으로 보장되어 있 는 것은 아니다. 따라서 토지소유자는 사유가 발생하더라도 매수청구를 하지 아니할 수 있으 며, 매수의무자도 이를 반드시 매수하여야 하는 것은 아니다.

⑥ 매수청구에 따른 경과조치(개발행위 허용)
▶ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 개발행위허가를 받아 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있다.
▶ 개발행위허가의 기준(법제54조), 도시계획시설부지에서의 개발행위(법제64조)규정은 이를 적 용하지 아니한다.

6) 도시계획시설결정의 실효(법제48조,영제42조)
도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 경과될 때까지 당해 시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음날에 그 효력을 상실한다.
★★★ 실효된 때에는 건설교통부장관(관보), 시·도지사(공보)가 지체없이 실효고시를 하여야 하나, 실 효고시를 하지 아니하더라도 다음날 당연 실효한다.


4. 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획 : 개별법에서 규정

5. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

1) 제1종지구단위계획구역의 지정(법제51조,영제43조)
① 지정권자 : 건설교통부장관 또는 시·도지사
② 지정대상구역 : 다음에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

2) 제2종지구단위계획구역의 지정(법제51조제3항,영제44조)
① 지정권자 : 건설교통부장관 또는 시·도지사
② 지정대상구역

3) 지구단위계획의 수립(법제52조,영제45조)
① 지구단위계획의 내용

② 도시계획시설과의 적정한 조화
지구단위계획은 도로, 상·하수도 등 대통령령(영제45조제4항)이 정하는 도시계획시설의 처리· 공급 및 수용능력이 지구단위계획구역안에 있는 건축물의 연면적, 수용인구등 개발밀도와 적 정한 조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다.
③ 지구단위계획구역 안에서의 법률규정 등의 완화적용(법제52조제3항,영제46조및제47조)

④ 지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령(영제48조)이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 정 한다.


4) 지구단위계획구역안에서의 지구단위계획 수립의 효과
① 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정의 실효 등(법제53조)
㉠ 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정의 고시일부터 3년 이내에 당해 지구 단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정·고시되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음날에 당해 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정은 그 효력을 상실한다. 다만, 다른 법률에서 지구단위계획의 결정에 관하여 따로 정한 경우에는 그 법률에 의하여 지구단위계획을 결정할 때까지 지구단위계획구역의 지정은 그 효력을 유지한다.
㉡ 시·도지사는 지구단위계획구역 지정의 효력이 상실된 때에는 당해 시·도의 공보에 지체없이 그 사실을 고시하여야 한다.(영제50조)
② 지구단위계획구역안에서의 건축등(법제54조)
㉠ 지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우 에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다.
㉡ 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우와 지구단위계획의 범위안에서 시차를 두어 단계적으로 건축물을 건축하는 경우에는 그러하지 아니한다.
③ 지구단위계획구역에서의 환지(법제55조)
특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 지구단위계획구역안의 토지소유자 및 지상권자가 지구단 위계획에서 정한 내용에 적합하게 토지를 이용하기 위하여 토지의 분할·합병 또는 교환을 위한 환지를 원하는 경우에는 그 토지를 대상으로 환지계획을 작성하고 환지처분을 하는 등의 필요 한 조치를 취할 수 있다.

제6장 개발행위의 허가 등

1. 개발행위의 허가(일반적인 행위제한)

1) 의의(법제56조)
다음에 해당하는 개발행위를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가(개 발행위허가)를 받아야 한다. 다만, 도시계획사업에 의하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2) 개발행위허가 대상행위(법제56조,영제51조,영제53조)

2. 개발행위허가의 절차 등

1) 개발행위허가의 절차(법제57,영제54조)
① 개발행위를 하고자 하는 자는 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지 의 확보·위해방지·위해방지·환경오염방지·경관·조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개 발행위허가권자에게 제출하여야 한다.
▶ 개발밀도관리구역안에서는 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 아니한다.
▶ 기반시설부담구역안에서는 기반시설부담계획에 따라 작성한 기반시설의 설치 또는 그에 필요 한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하여야 한다.
② 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 특별한 사유가 없는 한 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하여야 한다.
③ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 허가 또는 불허가의 처분을 하는 때에는 지체없이 그 신 청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유을 서면으로 통지하여야 한다.
④ 조건부 개발행위허가 : 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보·위해방지·환경오염방지·경관·조경 등에 관한 조치를 할 것 을 조건으로 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 들어 당해 개발행위허가를 할 수 있다.


2) 개발행위허가의 기준(법제58조,영제55조제1항)
① 용도지역별 특성을 감안하여 다음이 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것

② 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것
③ 도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것
④ 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물 의 배수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것
⑤ 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것
▶ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발행위허가를 하고자 하는 때에는 당해 개발행위가 도 시계획사업의 시행에 지장을 주는지의 여부에 관하여 당해 지역안에서 시행되는 도시계획사 업의 시행자의 의견을 들어야 한다.
▶ 개발행위허가의 기준 등에 관하여 필요한 세부사항은 대통령령으로 정한다.


3) 개발행위허가에 대한 도시계획위원회의 심의(법제59조제1항,영제57조) : 참조만 할 것
① 관계 행정기관의 장은 다음의 행위를 이 법에 의하여 허가하거나 다른 법률에 의하여 인가·허 가·승인 또는 협의를 하고자 하는 경우에는 다음이 정하는 바에 따라 중앙도시계획위원회 또 는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 도시계획사업(택지개발촉진법 등 다른 법률에서 도시계획사업을 의제하는 사업을 제외한다)에 의하는 경우를 제외한다.
▶ 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 그 면적이 다음 규 모 이상인 경우

▶ 부피 3만세제곱미터 이상의 토석채취
② 관계 행정기관의 장은 ①의 행위를 법에 의하여 허가하거나 다른 법률에 의하여 허가·인가·승 인 또는 협의를 하고자 하는 경우에는 다음의 구분에 따라 중앙도시계획위원회 또는 지방도시 계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
㉠ 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는 사항
▶ 면적이 1제곱킬로미터 이상인 토지의 형질변경
▶ 부피 1백만세제곱미터 이상의 토석채취
㉡ 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는 사항
▶ 면적이 30만제곱미터 이상 1제곱킬로미터 미만인 토지의 형질변경
▶ 부피 50만세제곱미터 이상 1백만세제곱미터 미만의 토석채취
㉢ 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는 사항
▶ 면적이 제55조1항 각호의 1에 해당하는 규모 이상 30만제곱미터 미만인 토지의 형질변경
▶ 부피 3만세제곱미터 이상 50만세제곱미터 미만의 토석채취
③ 다음의 개발행위의 경우에는 중앙도시계획위원회 및 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아 니한다.(법제59조제2항)
㉠ 이 법 제8조·제9조 또는 다른 법률에 의하여 도시계획위원회의 심의를 받는 구역안에서의 개 발행위
㉡ 지구단위게획을 수립한 지역안에서의 개발행위
㉢ 주거지역·상업지역·공업지역안에서 시행하는 개발행위중 특별시·광역시·시 또는 군의 조례 로 정하는 규모·위치 등에 해당하지 아니하는 개발행위
㉣ 환경·교통·재해등에 관한 영향평가법에 따라 환경·교통 및 재해 등에 관한 영향평가를 받는 개발행위
㉤ 농어촌정비법 제2조제2호의 규정에 의한 농어촌정비사업중 대통령령이 정하는 사업을 위한 개발행위
㉥ 산림법에 의한 산림사업 및 사방사업법에 의한 사방사업을 위한 개발행위


4) 개발행위허가의 이행담보 등(법제60조,영제59조) : 참조만 할 것
① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보·위해방지 ·환경오염방지·경관·조경등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우로서 다음의 경우에는 이의 이 행을 담보하기 위하여 개발행위허가를 받는 자로 하여금 이행보증금을 예치하게 할 수 있다.

② 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.
▷ 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 개발해위
▷ 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관이 시행하는 개발행위
▷ 그밖에 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 공공단체가 시행하는 개발행위
③ 이행보증금의 산정 및 예치방법 등
㉠ 이행보증금의 예치금액은 기반시설의 설치, 위해의 방지, 환경오염의 방지, 경관 및 조경에 필 요한 비용의 범위안에서 산정하되, 그 산정에 관한 구체적인 사항 및 예치방법은 특별시·광역 시·시 또는 군의 도시계획조례로 정한다.
㉡ 이행보증금은 현금으로 납입하되, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제37조제2 항 각호의 보증서 등으로 이를 갈음할 수 있다.
㉢ 이행보증금은 개발행위허가를 받은 자가 준공검사를 받은 때에는 즉시 이를 반환하여야 한다.


5) 개발행위허가 위반에 대한 원상회복명령 및 위반시의 조치 : 참조만 할 것
① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발행위허가를 받지 아니하고 개발행위를 하거나 허가 내용과 다르게 개발행위를하는 자에 대하여는 그 토지의 원상회복을 명할 수 있다.
② 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 원상회복의 명령을 받은 자가 원상회복을 하지 아니하는 때에는 이행보증금을 사용하여 행정대집행법에 의한 행정대집행에 의하여 원상회복을 할 수 있 다. 이 경우 잔액이 있는 때에는 즉시 이를 이행보증금의 예치자에게 반환하여야 한다.

6) 개발행위허가에 따른 관련 인·허가 등의 의제(법제61조)
① 개발행위허가를 함에 있어서 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 당해 개발해위에 대한 관련 법률의 인·허가 등에 관하여 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인·허가 등을 받은 것으로 본다.
▶ 건축법상의 건축허가 또는 건축신고는 개발행위허가의 의제사항이 아니다.
② 관련 인·허가등의 의제를 받고자 하는 자는 개발행위허가의 신청을 하는 때에 해당 법률이 정하 는 관련 서류를 함께 제출하여야 한다.

7) 개발행위허가의 제한(법제63조,영제60조)
① 건설교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음에 해당되는 지역으로서 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여는 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한하여 3년 이내의 기간동안 개발행위허가를 제한할 수 있다.

② 다만, 위의 ㉢㉣㉤에 해당하는 지역에 대하여는 1회에 한하여 2년 이내의 기간동안 개발행위허가 의 제한을 연장할 수 있다.

★★★ 개발행위허가가 제한된 모든 지역에 대하여 연장을 할 수 있는 것은 아니다.


3. 개발행위 완료후의 조치

1) 준공검사(법제62조)
다음의 행위에 대한 개발행위허가를 받은 자는 그 개발행위를 완료한 때에는 특별시장·광역시장 ·시장 또는 군수의 준공검사를 받아야 한다.

2) 개발행위에 따른 공공시설 등의 귀속(법제65조) : 개발행위허가와 도시계획시설사업 모두에 적용.

① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 공공시설의 귀속에 관한 사항이 포함된 개발행위허가를 하고자 하는 때에는 미리 해당 공공시설의 관리청의 의견을 들어야 한다. 다만, 관리청이 지정 되지 아니한 경우에는 관리청이 지정된 후 준공되기 전에 관리청의 의견을 들어야 하며, 관리청 이 불분명한 경우에는
㉠ 도로·하천 등에 대하여는 건설교통부장관을,
㉡ 그외의 재산에 대하여는 재정경제부장관을 관리청으로 본다.
② 공공시설을 등기함에 있어서 부동산등기법에 의한 등기원인을 증명하는 서면은 준공검사를 받 았음을 증명하는 서면으로 이를 갈음한다.
③ 개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우 개발행위허가를 받은 자는 그에게 귀속된 공공시설의 처분으로 인한 수익금을 도시계획사업외의 목적에 사용하여서는 아니된다.


4. 개발행위에 따른 기반시설의 설치 : 개발밀도관리구역·기반시설부담구역

1) 개발밀도관리구역(법제66조)
① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 주거·상업 또는 공업지역에서의 개발행위로 인하여 기 반시설도시계획시설을 포함한다)의 처리·공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있다
② 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발밀도관리구역을 지정 또는 변경한 경우에는 이를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다
③ 개발밀도관리구역의 지정기준, 개발밀도관리구역의 관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령 (영제63조)이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 정한다.
④ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발밀도관리구역안에서는 건폐율 또는 용적률을 강화 하여 적용한다. 이 경우 용적률은 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센 트 범위안에서 이를 강화하여 적용한다.(영제62조제1항)

2) 기반시설부담구역(법제67조이하)
▶ 기반시설부담구역의 지정(법제67조,영제64조)
① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발밀도관리구역외의 지역으로서 다음에 해당하는 지 역중 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역을 기반시설부담구역으로 지정할 수 있 다
㉠ 건축물의 건축이나 공작물의 설치 또는 토지의 형질변경의 개발행위가 집중되는 지역
㉡ 10만제곱미터 이상으로 토지의 형질변경이 이루어지거나 이루어질 것으로 예상되는 지역 및 그 주변지역
② 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설부담구역을 지정 또는 이를 변경하고자 하는 때 에는 당해 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다
③ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설부담구역을 지정 또는 변경한 경우에는 당해 지 방자치단체 공보에 따라 이를 고시하여야 한다
④ 제2종지구단위계획구역의 지정에 대한 결정·고시가 있는 경우 당해 구역은 기반시설부담구역 으로 지정·고시된 것으로 본다.
⑤ 기반시설부담구역의 지정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령(영제65조)이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 정한다.

▶ 기반시설 부담기준(법제68조)
① 기반시설부담구역안에서 개발행위허가대상인 다음의 기반시설부담개발행위를 하는자는 기반 시설부담계획이 정하는 바에 따라 기반시설부담구역안에 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하여야 한다.

② 위①의 기반시설부담개발행위를 하는 자가 설치하거나 확보하여야 하는 기반시설 또는 그에 필요한 용지는 다음 중에서 기반시설부담계획에서 정하는 기반시설 또는 그에 필요한 용지로 한다.

③ 위②의 기반시설중 다른 법률에서 그 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보에 관하여 따로 정하 고 있는 경우 당해 기반시설에 대하여는 이 법에 의한 부담분에서 다른 법률에 의한 부담분을 감면한다.
④ 기반시설의 설치 등의 비용납부 : 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설의 효율적인 설치 또는 그에 필요한 용지의 효율적인 확보를 위하여 필요한 경우에는 위 ①의 규정에 불구하 고 기반시설부담개발행위를 하는 자로 하여금 그에 상당하는 비용을 납부하게 하여 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보할 수 있다.(법제69조)


3) 기반시설부담계획의 수립(법제70조이하) : 참조만 할 것
▶ 부담계획의 수립(법제70조)
① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설부담구역이 지정· 고시된 경우에는 다음의 사항 이 포함된 기반시설부담계획을 수립하여야 한다.

② 기반시설부담계획의 수립기준 및 부담방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령(영제68조)이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 정한다.

▶ 기반시설부담계획의 수립을 위한 주민의 의견청취 등 (법제71조)
① 주민의 의견청취(경미한 사항 변경시 생략)
② 관계 행정기관의 장과 협의한 후 당해 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의(경미 한 사항 변경시 생략)
③ 기반시설부담계획의 고시


4) 기반시설의 설치 및 확보시기 등(법제72조) : 참조만 할 것
① 원칙 : 기반시설부담개발행위를 하는 자가 기반시설을 설치 또는 그에 필요한 용지를 확보하거 나 그 비용을 납부하는 시기는 다음에서 정하는 바에 의한다.

② 예외 : 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보에 필요한 비용을 납부받은 경우에는 당해 기반시설부담개발행위를 하는 자가 건축물에 대 한 사용검사를 신청하기 전까지 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하여야 한다.


5) 기반시설의 설치 또는 용지의 확보 비용의 사용제한 등(법제73조)
① 기반시설부담개발행위를 하는 자가 납부한 비용은 당해 기반시설부담구역안에 설치하는 기반 시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보에 한하여 사용하여야 한다
② 기반시설부담개발행위를 하는 자가 납부한 비용만으로는 당해 기반시설부담구역안에 기반시 설을 설치할 수 없거나 그에 필요한 용지를 확보할 수 없는 경우 그 부족분은 당해 특별시장·광 역시장·시장 또는 군수가 충당한다.
③ 기반시설의 설치를 위한 지방채발행(법제74조) : 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시 설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보비용이 완납되기 전에 미리 기반시설을 설치하기 위하 여 필요한 경우에는 지방자치법 제115조의 규정에 의한 지방채를 발행할 수 있다.


6) 기반시설부담구역의 지정에 관한 실효(법제75조)
기반시설부담구역의 지정의 고시일부터 3년 이내에 기반시설부담계획의 수립·고시되지 아니하는 경우 당해 기반시설부담구역은 그 3년이 되는 날의 다음날에 그 지정이 해제된 것으로 본다.

제7장 용도지역·지구 및 구역 안에서의 행위제한

1. 용도지역 안에서의 건축제한

1) 건축제한 등

① 용도지역안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.(법제76조제1항)
② 건축제한을 적용함에 있어서 부속건축물에 대하여는 주된 건축물에 대한 건축제한에 의한 다.(영제71조제2항)

2) 용도지역안에서의 건축물의 용도·종류 및 규모(영제71조) : 건축제한 요약

3) 용도지역 안에서 행위제한의 특례(법제76조제5항내지제6항)

① 다음의 경우의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모등의 제한에 관하여는 용도지역(지구) 안에서의 행위제한 규정에 불구하고 다음에서 정하는 바에 의한다.

② 보전관리지역 또는 생산관리지역에 대하여 농림부장관·환경부장관 또는 산림청장이 농지보전· 자연환경보전 또는 산림보전에 필요하다고 인정하는 경우 농지법·자연환경보전법 또는 산림법 에 의하여 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모등의 제한을 할 수 있다. 이 경우 이법에 의 한 제한의 취지와 형평을 이루도록 하여야 한다.
③ 용도지역안에서의 도시계획시설에 대하여는 용도지역안에서의 건축제한 규정을 적용하지 아니 한다.(영제83조제1항)


4) 용도지역 미지정 또는 미세분지역에서의 행위제한 등(법제79조,영제86조)

① 도시지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대 하여는 용도지역별 건축제한이나 건폐율 및 용적률을 적용함에 있어서 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.
② 도시지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 용도지역별 건축제한 이나 건폐율 및 용적률을 적용함에 있어서 당해 용도지역이 도시지역인 경우에는 보전녹지 지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용 한다.
★★★ 용도지역 미지정 또는 미세분지역에서의 행위제한 등의 규정을 적용하는 것이지 그 자체가 용도 지역의 의제를 의미하는 것은 아니다.


5) 도시지역에서의 다른 법률의 적용배제(법제83조)
도시지역에 대하여는 다음 각호의 법률의 규정을 적용하지 아니한다.

2. 용도지역 안에서의 건폐율 및 용적률

1) 개념

2) 최대한도
① 법률이 정하는 범위 : 최대한도(법제77조 및 제78조)

② 대통령령이 정하는 범위 : 적용의 기준(영제84조 및 제85조)
다음의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.

3) 건폐율 적용의 특례(법제77조제3항내지제4항)
① 건폐율의 별도적용 : 다음에 해당하는 지역안에서의 건폐율은 80퍼센트 이하의 범위안에서 다 음에서 정한 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서 는 아니된다.(영84조제3항)
▶ 취락지구 : 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조 치법령이 정하는 바에 의한다)
▶ 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 40퍼센트 이하
▶ 수산자원보호구역 : 40퍼센트 이하
▶ 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역 : 60퍼센트 이하
▶ 산업입지 및 개발에관한법률에 의한 농공단지 : 60퍼센트 이하
▶ 공업지역안에 있는 산업입비및개발에관한법률에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지 : 80퍼센 트 이하
② 건폐율의 강화(영제84조제4항) : 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요 가 있는 경우
▶ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건 폐율을 낮추어야 할 필요가 있다고 인정하여 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심 의를 거쳐 정한 구역안에서의 건축물의 경우에는 그 건폐율은 그 구역에 적용할 건폐율의 최 대한도의 40퍼센트 이상의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.

③ 도시지역에서의 건폐율 적용의 완화(영제84조제5항) : 준주거지역·일반상업지역·근린상업지 역의 방화지구안의 건축물로서 다음에 해당하는 건축물의 경우에는 그 건폐율은 80퍼센트 이상 90퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하 여서는 아니된다.
㉠ 당해 건축물의 주요구조부가 내화구조인 것
㉡ 당해 건축물의 대지가 가로의 모퉁이에 있는 대지로서 다음의 하나에 해당하는 것

④ 도시지역외의 지역에서의 건폐율 적용의 완화(영제84조제6항)
보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 농지법 제34조의 규정에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우에는 그 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광 역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.


4) 용적률 적용의 특례(법제78조제3항내지제4항)

① 용적률의 별도적용(영제85조제3항) : 다음에 해당하는 지역안에서의 용적률에 대한 기준은 200 퍼센트 이하의 범위안에서 다음에서 정한 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조 례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.
▶ 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 100퍼센트 이함
▶ 수산자원보호구역 : 80퍼센트 이하
▶ 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역 : 100퍼센트 이하. 다만, 자연공원법에 의한 집 단시설지구 및 밀집취락지구의 경우에는 150퍼센트 이하로 한다.
▶ 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호다목의 규정에 의한 농공단지(도시지역외의 지역에 지 정된 농공단지에 한한다) : 150퍼센트이하
② 용적율 적용의 완화(영제85조제4항) : 건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등 의 공지가 있거 나 이를 설치하는 경우에는 준주거지역·중심상업지역·일반상업지역·근린상업지역·전용공업지 역·일반공업지역 또는 준공업지역안의 건축물로서 다음에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경 관·교통·방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 해당 용적률의 120퍼센트 이하의 범 위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율로 할 수 있다.
▶ 공원·광장(교통광장을 제외한다.) · 하천 그밖에 건축이 금지된 공지에 접한도로를 전면도로로 하는 대지 안의 건축물이나 공원·광장·하천 그밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대 지 안의 건축물
▶ 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지 안의 건축면적이 1천제곱미터 이상인 건축 물
③ 용적률 적용의 추가완화(영제85조제5항) : 다음의 지역·지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하 고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 당해 건축물에 대한 용적 률은 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위안에서 대지면적의 제공비율에 따라 특별시·광역시 ·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율로 할 수 있다.
▶ 상업지역
▶ 아파트지구
▶ 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역



3. 용도지구 안에서의 건축제한

1) 건축제한의 원칙(법제76조제2항)
용도지구안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이법 또 는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시 ·광역시·시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.

2) 용도지구안에서의 건축제한(영제72조내지제81조)

3) 용도지구안에서의 건축제한의 예외

① 용도지구안에서의 도시계획시설에 대하여는 용도지구안에서의 건축제한 규정을 적용하지 아니 한다.(영제83조제1항)
② 경관지구·미관지구 또는 고도지구안에서의 건축법 규정에 의한 리모델링이 필요한 건축물에 대 하여는 당해 용도지구안에서의 건축제한 규정에 불구하고 건축물의 높이·규모 등의 제한을 완화 하여 제한할 수 있다.(영제83조제2항)



4. 용도구역 안에서의 행위제한

1) 개발제한구역 안에서의 행위제한(법제80조)
개발제한구역안에서의 행위제한 그밖에 개발제한구역의 관리에 관하여 필요한 사항은 따로 법 률로 정한다.

2) 시가화조정구역 안에서의 행위제한(법제81조)
① 도시계획사업(법81조제1항,영제87조) : 다음 사업에 한하여 이를 시행할 수 있다.
㉠ 국방상 또는 공익상
㉡ 시가화조정구역안에서 사업시행이 불가피한 것으로서 관계중앙행정기관장의 요청에 의하여 건교부장관이 구역지정 목적달성에 지장 없다고 인정하는 도시계획사업
★★★★ 도시계획사업을 시행할 수 없음을 원칙으로 한다.

② 도시계획사업 외의 사업 : 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가
★★★★ 일반적인 개발행위제한을 적용하는 것이 아니라, 시가화조정구역 지정에 따른 일정한 행위제 한 적용한다.

㉠ 허가대상행위(법제81조제2항,영제88조,별표24)

㉡ 허가를 거부할 수 없는 사항(영제89조제3항,별표25)

③ 행위허가의 기준 등
㉠ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 시가화조정구역의 지정목적달성에 지장이 있거난 당해 토지 또는 주변토지의 합리적인 이용에 지장이 있다고 인정되는 경우에는 허가를 하여서는 아 니된다.(영제89조제1항)
㉡ 시가화조정구역안에 있는 산림안에서의 입목의 벌채, 조림 및 육림의 허가기준에 관하여는 산 림법의 규정에 의한다.(영제89조제1항)
㉢ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 허가를 하고자 하는 때에는 미리 허가에 관한 권한이 있은 자, 그 허가대상행위와 관련이 있는 공공시설의 관리자 또는 그 행위에 의하여 설치되는 공공시 설을 관리하게 될 자와 협의하여야 한다.(법제81조제3항)
㉣ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 허가를 하고자 하는 때에는 당해 행위가 도시계획사업의 시행에 지장을 주는지의 여부에 관하여 당해 시가화조정구역안에서 시행되는 도시계획사업의 시행자의 의견을 들어야 한다.(영제89조제5항)

④ 시가화조정구역 안에 허가가 있는 경우에는 다음의 허가 또는 신고가 있는 것으로 본다.(법제81 조제5항)
㉠ 산림법 제18조제1항의 규정에 의한 보전임지전용의 허가
㉡ 산림법 제90조의 규정에 의한 입목벌채 등의 허가 또는 신고

2) 수산자원보호구역 안에서의 행위제한

① 도시계획사업(법82조제1항,영제90조) : 다음 사업에 한하여 이를 시행할 수 있다.
㉠ 국방상 또는 공익상
㉡ 수산자원보호구역안에서 사업시행이 불가피한 것으로서 관계중앙행정기관장의 요청에 의하 여 건교부장관이 구역지정 목적달성에 지장 없다고 인정하는 도시계획사업
★★★★ 도시계획사업을 시행할 수 없음을 원칙으로 한다.

② 도시계획사업 외의 사업 : 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가(법제82조제2항,영제91 조,별표26)
★★★★ 일반적인 개발행위제한을 적용하는 것이 아니라, 수산자원보호구역 지정에 따른 일정한 행위제한 적용한다.
㉠ 수산자원의 보호 또는 수산자원의 육성 등을 위하여 필요한 건축물 그 밖의 시설중 대통령령 이 정하는 종류와 규모의 건축물 그 밖의 시설을 건축하는 행위
㉡ 주민의 생활을 영위하는데 필요한 건축물 그 밖의 시설을 설치하는 행위로서 대통령령이 정 하는 행위
㉢ 산림법에 의한 조림·육림·임도의 설치 그밖에 대통령령이 정하는 경미한 행위

③ 행위허가의 기준 등(영제92조)
㉠ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 수산자원보호구역의 지정목적달성에 지장이 있거나 당 해 토지 또는 주변토지의 합리적인 이용에 지장이 있다고 인정되는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다
㉡ 수산자원보호구역안에 있는 산림안에서의 입목의 벌채, 조림 및 육림의 허가기준에 관하여는 산림법의 규정에 의한다.
㉢ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 허가로 인하여 수산자원보호구역안에서 시행되는 도시 계획사업이 지장을 받을 우려가 있는 경우에는 미리 당해 도시계획사업시행자의 의견을 들어 야 한다.


5. 2 이상의 용도지역 · 용도지구 · 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준(법제84조,영제 94조)

1) 1필지의 토지가 2 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우
⇒ 그 토지중 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330제곱미터 이하인 토지 부분에 대하여는 그 1필지의 토지중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역·용도지구 또는 용도구 역에 관한 규정을 적용한다.

2) 건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우
⇒ 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규 정을 적용한다.

3) 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸쳐있는 경 우
⇒ 그 전부에 대하여 방화지구안의 건축물에 관한 규정을 적용한다.
⇒ 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 경계가 건축 법에 의한 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 있는 부분 에 대하여는 그러하지 아니하다.

4) 1필지의 토지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우
⇒ 각각의 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다
⇒ 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구·고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 상기
2)또는 3)의 규정에 의한다.

제8장 도시계획시설사업의 시행(도시계획사업의 일종)

1. 단계별 집행계획의 수립

1) 수립권자

① 원칙 : 특별시장·광역시장·시장 또는 군수(법제85조제1항)
▶ 도시계획시설결정의 고시일부터 2년 이내
▶ 재원조달계획·보상계획등을 포함하는 단계별집행계획을 수립
▶ 도시계획시설결정 전에는 단계별집행계획 수립불가.
② 예외 : 건설교통부장관 또는 도지사가 직접 입안한 도시관리계획인 경우 건설교통부장관 또 는 도지사는 단계별집행계획을 수립하여 해당 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에 게 이를 송부할 수 있다.(법제85조제2항)
★★★ 건설교통부장관·도지사의 단계별집행계획 수립시한은 정함이 없다.

2) 수립방법(법제85조제3항)
① 단계별집행계획은 제1단게집행게획과 제2단계집행계획으로 구분하여 수립하되,
㉠ 3년 이내(제1단계집행계획), 3년 후 (제2단계집행계획)
㉡ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 매년 제2단계집행계획을 검토하여 3년 이내에 도시계 획시설사업을 시행할 도시계획시설은 이를 제1단계집행계획에 포함시킬 수 있다.(영제95조 제2항)
② 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 단계별집행계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.(영제95조제1항)
③ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 단계별집행계획을 수립하거나 송부받은 때에는 당해 지 방자치단체의 공보에 지체없이 이를 공고하여야 한다.(법제85조제4항,영제95조제3항)

★★ 공고권자는 시장 또는 군수이다.
★★★ 단계별집행계획의 수립시는 이해관계인의 참여제도(공청회,공람 등)가 없다.


3) 단계별집행계획의 특징

2. 도시계획시설사업 시행자

1) 행정청인 사업시행자(법제86조제1항내지제4항)
① 원칙적인 시행자
㉠ 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 관할구역안의 도시계획시설사업을 시행한다(법제86조제1항)
㉡ 도시계획시설사업이 2 이상의 특별시·광역시·시 또는 군의 관할구역에 걸쳐 시행되게 되는 때에는 관계 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 서로 협의하여 시행자를 정한다.(법제86 조제2항)
㉢ ㉡에 의한 협의가 성립되지 않은 경우(법제86조제3항)
ⓐ 사업시행구역이 같은 도의 관할구역인 경우 : 관할 도지사가 시행자를 지정·고시
ⓑ 2 이상의 시·도 관할구역에 걸치는 때 : 건설교통부장관이 시행자를 지정·고시

② 예외적인 시행자(법제86조제4항)
㉠ 건설교통부장관 : 국가계획관련 또는 관계 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 의견을 들 어 직접 시행가능
㉡ 도지사 : 광역도시계획관련 또는 시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 시행가능

2) 비행정청인 사업시행자
① 시행자의 지정(법제86조제5항) : 사전예고제적 성격
㉠ 비행정청인 사업시행자는 건설교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자로 지 정을 받아 도시계획시설사업을 시행할 수 있다.
㉡ 시행자 지정을 받고자 하는 자는 도시계획시설사업의 대상인 토지(국·공유지 제외) 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 3분의 2 이상에 해당하는 자 의 동의를 얻어야 한다. 다만 다음에 해당하는 자는 제외한다.(법제86조제7항,영96조제2항 내지제3항)
▶ 국가·지방자치단체,정부투자기관
▶ 지방공기업법에 의한 지방공사 및 지방공단
▶ 다른 법률에 의하여 도시계획시설사업이 포함된 사업의 시행자로 지정된 자
▶ 공공시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되는 공공시설을 설치하고자 하는 자

② 지정의 고시(법제86조제6항)
건설교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 도시계획시설사업의 시행자를 지정한 때에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 그 지정내용을 고시하여야 한다.


3) 도시계획시설사업의 분할시행(법제87조)
도시계획시설사업의 시행자는 도시계획시설사업의 효율적인 추진을 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 사업시행대상지역을 2 이상으로 분할하여 도시계획시설사업을 시행할 수 있다.



3. 실시계획의 작성 및 인가 등

1) 실시계획의 작성

① 실시계획의 작성 : 도시계획시설사업의 시행자는 당해 도시계획사업에 관한 실시계획을 작성 하여야 한다.(법제88조제1항)
② 도시계획시설사업의 시행자로 지정을 받은 자는 실시계획을 작성하고자 하는 때에는 미리 당 해 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 의견을 들어야 한다.(영제97조제4항)
③ 도시계획시설사업을 분할시행하는 때에는 분할된 지역별로 실시계획을 작성할 수 있다.(영제 97조제5항)

2) 실시계획의 인가 및 서류의 열람 등

① 실시계획의 인가(법제88조제2항) : 건설교통부장관 및 시·도지사 제외
㉠ 시설사업시행자는 실시계획을 작성한 때에는 다음이 정하는 바에 따라 건설교통부장관 또는 시·도지사의 인가를 받아야 한다.(영제97조제2항)
▶ 건설교통부장관이 지정한 시행자는 건설교통부장관의 인가를 받아야 하며,
▶ 그 밖의 시행자는 시·도지사의 인가를 받아야 한다.
㉡ 이 경우 건설교통부장관 또는 시·도지사는 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보·위 해방지·환경오염방지·경관·조경 등의 조치를 할 것을 조건으로 실시계획을 인가할 수 있다.

② 사전공고 및 열람
㉠ 건설교통부장관 또는 시·도지사는 실시계획을 인가하고자 하는 때에는 미리 이를 공고하고, 관계 서류의 사본을 20일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.(법제90조제1항)
㉡ 공고에 소요되는 비용은 도시계획시설사업의 시행자가 부담한다.(영99조제3항)

③ 의견서 제출
㉠ 도시계획시설사업의 시행지구안의 토지·건축물 등의 소유자 및 이해관계인은 열람기간내에 건설교통부장관, 시·도지사 또는 도시계획시설사업의 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 건설교통부장관, 시·도지사 또는 도시계획시설사업의 시행자는 제출된 의견이 타당하다고 인 정되는 때에는 이를 실시계획에 반영하여야 한다.
㉡ 사전열람과 의견서제출 규정은 건설교통부장관 또는 시·도지사가 실시계획을 작성하는 경우 에 관하여 이를 준용한다.(법제99조제3항)

3) 실시계획의 고시

① 건설교통부장관(관보) 또는 시·도지사(당해 시·도의 공보)는 실시계획을 작성하거나 인가한 때 에는 그 내용을 고시하여야 한다.(법제91조,영제100조)
② 건설교통부장관 또는 시·도지사는 실시계획을 고시한 때에는 그 내용을 관계 행정기관의 장에 게 통보하여야 한다.(영제100조제2항)

4) 도시계획시설사업의 이행담보(법제89조제1항)

① 이행보증금의 예치 : 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보·위해방지·환경오염방지·경관·조경 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우로서 다 음의 경우에는 그 이행을 담보하기 위하여 도시계획시설사업의 시행자로 하여금 이행보증금을 예치하게 할 수 있다.(영제98조제1항)

②이행보증금 예치에 대한 예외 : 다음에 해당하는 자에 대하여는 예외.(영제98조제2항)
㉠ 국가 또는 지방자치단체
㉡ 정부투자기관
㉢ 지방공기업법에 의한 지방공사 및 지방공단


4. 실시계획인가의 효과
[실시계획인가의 법적성질 : 학문상 특허(형성적 행정행위), 인가권자의 자유재량행위]

1) 관련 인·허가등의 의제(법제92조) : 관련 인·허가 등
▶ 개발행위허가의 의제와는 달리 건축법의 건축허가 및 건축신고, 가설건축물의 허가 또는 신고 도 의제사항이다.
① 인·허가등의 의제를 받고자 하는 자는 실시계획인가의 신청을 하는 때에 해당 법률이 정하는 관련 서류를 함께 제출하여야 한다
② 건설교통부장관 또는 시·도지사는 실시계획을 작성하거나 이를 인가함에 있어서 그 내용에 관 련 인·허가등의 의제사항이 있는 때에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.

2) 관계서류의 열람 등 : 무료로 청구할 수 있다.(법제93조)

3) 서류의 송달(공시송달)(법제94조,영제101조)
① 도시계획시설사업의 시행자는 이해관계인에게 서류를 송달할 필요가 있으나 이해관계인의 주 소 또는 거소의 불명 그 밖의 사유로 인하여 서류의 송달을 할 수 없는 때에는 그 서류의 송달 에 갈음하여 이를 공시할 수 있다.
▶ 행정청이 아니 도시계획시설사업의 시행자는 공시송달을 하고자 하는 때에는 건설교통부장 관 또는 관할 시·도지사의 승인을 얻어야 한다
② 서류의 공시송달에 관하여는 민사소송법의 공시송달의 예에 의한다.

4) 토지 등의 수용 및 사용(법제95조)
① 공용수용권 : 도시계획시설사업의 시행자는 도시계획시설사업에 필요한 다음의 물건 또는 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.
㉠ 토지·건축물 또는 그 토지에 정착된 물건
㉡ 토지·건축물 또는 그 토지에 정착된 물건에 관한 소유권 외의 권리
② 지대사용권 : 도시계획시설사업의 시행자는 사업시행을 위하여 특히 필요하다고 인정되는 때에는 도시계획시설에 인접한 토지·건축물 또는 그 토지에 정착된 물건이나 그 토지·건축물 또는 물건에 관한 소유권외의 권리를 일시사용할 수 있다.
★★★ 지대수용권은 인정하지 않으나, 지대사용권은 인정한다.

③ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용(법제96조)
㉠ 수용 및 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을위한토 지등의취득및보상에관한법률을 준용한다
㉡ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용함에 있어서 실시계획의 고시가 있을 때에는 공익사업을위한토지들의취득및보상에관한법률에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다. 다만, 재결신청은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제23조제1항 및 제28조제1항의 규정에 불구하고 실시계획에서 정한 도시계획시설사업의 시행기간내에 하 여야 한다.

★★★ 도시게획시설사업 시행기간 내에 재결신청이 없으면 실시계획인가의 효력은 소멸하나, 도시계 획시설결정의 효력이 소멸하는 것은 아니다.

5) 국·공유지의 처분제한(법제97조)

① 도시관리계획결정의 고시가 있는 때에는 국·공유지로서 도시계획시설사업에 필요한 토지는 당 해 도시관리계획으로 정하여진 목적외의 목적으로 이를 매각하거나 양도할 수 없다.
② 이 규정에 위반한 행위는 무효로 한다.


5. 도시계획시설사업의 완료

1) 공사완료공고 등 (법제98조)
① 도시계획시설사업의공사를 완료한 때에는 공사완료보고서를 작성하여 시·도지사의 준공검 사를 받아야 한다.
② 시·도지사는 공사완료보고서를 받은 때에는 지체없이 준공검사를 하여야 한다.
③ 시·도지사는 준공검사를 한 결과 실시계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 도시계획시설사 업의 시행자에게 준공검사필증을 교부하고 공사완료공고을 하여야 한다.
④ 건설교통부장관 또는 시·도지사인 도시계획시설사업의 시행자는 도시계획시설사업의 공사를 완료한 때에는 공사완료공고를 하여야 한다.
⑤ 건설교통부장관 또는 시·도지사는 준공검사를 하거나 공사완료공고를 함에 있어서 그 내용에 의제되는 인·허가등에 따른 준공검사·준공인가 등에 해당하는 사항이 있는 때에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.

2) 공공시설 등의 귀속(법제99조)
개발행위에 따른 공공시설 등의 귀속규정을 준용한다.

3) 다른법률과의 관계(법제100조)
도시계획시설사업으로 인하여 조성된 대지 및 건축물중 국가 또는 지방자치단체의 소유에 속하 는 재산을 처분하고자 하는 때에는 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 다음의 순위 에 의하여 처분할 수 있다.
① 1순위 : 당해 도시계획시설사업의 시행으로 인하여 수용된 토지 또는 건축물 소유자에의 양도
② 2순위 : 다른 도시계획시설사업에 필요한 토지와의 교환

제9장 비용부담

1. 비용부담

1) 비용부담의 원칙(법제101조)
광역도시계획 또는 도시계획의 수립, 도시계획시설사업에 관한 비용은 이 법 또는 다른 법률 에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는
① 국가가 행하는 경우에는 국가예산에서,
② 지방자치단체가 행하는 경우에는 당해 지방자치단체가,
③ 행정청이 아닌 자가 행하는 경우에는 그 자가 부담함을 원칙으로 한다.

2) 지방자치단체의 비용부담(법제102조,영제104조): 참조만 할 것
① 건설교통부장관 또는 시·도지사가 시행자인 경우
㉠ 당해 도시계획시설사업에 소요된 비용(조사·측량비, 설계비 및 관리비 제외)의 일부를 그 이익을 받는 시·도, 시 또는 군에 부담시킬 수 있다.(부담금의 총액은 당해 사업에 소요 된 비용의 50퍼센트를 넘지 못한다) 이 겨우 건설교통부장관은 시·도, 시 또는 군에 비용을 부담시키기 전에 행정자치부장관과 협의하여야 한다.
㉡ 시·도지사는 당해 시·도에 속하지 아니하는 특별시·광역시·시 또는 군에 비용을 부담 시키고자 하는 때에는 당해 지방자치단체의 장과 협의하되, 협의가 성립되지 아니하는 때에는 행정자치부장관이 결정하는 바에 의한다.
② 시장 또는 군수가 시행자인 경우
당해 도시계획시설사업에 소요된 비용의 일부를 그 이익을 받는 다른 지방자치단체와 협 의하여 그 지방자치단체에 이를 부담시킬 수 있다. 이 경우 협의가 성립되지 아니하는 경 우 다른 지방자치단체가 동일한 도에 속하는 때에는 관할 도지사가 결정하는 바에 의하며, 다른 시·도에 속하는 때에는 행정자치부장관이 결정하는 바에 의한다.

3) 공공시설관리자의 비용부담(법제103조,영제105조) : 참조만 할 것

① 도시계획시설사업의 시행자(행정청인 경우에 한한다)는 공공시설의 관리자가 도시계획시설사 업으로 인하여 현저한 이익을 받은 때에는 그 공공시설의 관리자와 협의하여 당해 도시계획시 설사업에 소요된 비용의 일부를 그에게 부담시킬 수 있다.(부담하는 비용의 총액은 당해 도시 계획시설사업에 소요된 비용의 3분의 1을 넘지 못한다.)
② 협의가 성립되지 아니하는 때에는 건설교통부장관이 당해 공공시설에 관한 중앙행정기관의 장의 의견을 들어 이를 결정한다.


2. 보조 또는 융자 : 참조만 할 것

1) 기초조사 비용 : 보조(법제104조제1항,영제106조제1항)
시·도지사, 시장 또는 군수가 수립하는 광역도시계획 또는 도시계획에 관한 기초조사 또는 지 형도면의 작성에 소요되는 비용은 그 비용의 80퍼센트 이하의 범위안에서 국가예산으로 그 비 용의 전부 또는 일부를 국가예산에서 보조할 수 있다.

2) 도시계획시설사업 비용 : 보조 또는 융자(법제104조제2항제3항,영제106조제2항)
① 행정청이 시행하는 도시계획시설사업에 소요되는 비용은 당해 공사비의 50퍼센트 이 하 범위에서 국고에서 보조하거나 융자할 수 있다.
② 행정청이 아닌자가 시행하는 도시계획시설사업에 소요되는 비용의 일부는 당해 도시계 획사업의 공사비의 3분의 1이하 범위에서 국가 또는 지방자치단체가 이를 보조 또는 융자할 수 있다.

제10장 토지거래의 허가 등·

1. 토지거래허가제도

1) 의의

① 토지거래허가제도는 토지거래허가구역 안에서 토지거래계약을 체결하기 전에 계약당사자 는 그 계약내용에 대하여 허가권자인 시장·군수·구청장의 허가를 미리 받도록 하는 제도이 다.
★★★ ·허가를 받지 아니하거나 허가를 받지 못하면 거래계약은 효력이 발생하지 않는다.(처분제한제도 :소유권이전등기 불가):인가의 성질을 갖는다
· ② 토지거래허가의 법적성질은 법률행위적 행정행위이며, 형성적 행위이고, 인가로서의 보 충행위이다.
③ 처벌 및 강제집행이 된다는 점에서 인가와 다르고 허가와 유사하다.

2) 토지거래허가구역의 지정절차(법제117조,영제116조)

① 대상지역조사
㉠ 조사권자 : 건설교통부장관
㉡ 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 : 현재와 미래를 모두 고려하여 지정.

② 심의
㉠ 중앙도시계획위원회의 심의
㉡ 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 심의 전에 미리 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

③ 지정·공고 : 건설교통부장관
㉠ 효력발생
▶ 원칙 : 지정·공고일로부터 5일 후 효력발생
▶ 예외 : 재지정·지정해제·지정축소는 공고일로부터 즉시 효력발생
㉡ 공고내용 : 허가구역범위, 허가를 요하지 아니하는 토지면적, 지정기간 등
㉢ 건설교통부장관은 공고내용을 시·도지사에게 통지

④ 통지·공시·열람
㉠ 시·도지사 ⇒ 허가구역 관할등기소장, 시·군·구청장에게 통지
㉡ 시·군·구청장 ⇒ 7일 이상 공고, 15일간 일반열람

⑤ 지정기간 등
㉠ 허가구역의 지정은 5년 이내로 정한다. 연장도 가능하다.
㉡ 건설교통부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시·도지사, 시장·군 수 또는 구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유있다고 인정되는 때 에는 지체없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다.
㉢ 지정기간이 만료되면 자동으로 해제된다.(법에 규정된 사항은 아님)

3) 토지거래계약허가(법제118조)

① 허가신청
㉠ 허가대상의 종류
ⓐ 허가구역 안의 토지에 관한 소유권·지상권(취득목적권리 포함)의 이전 또는 설정에 관 한 유상계약 및 예약이다.
ⓑ 상속 또는 증여·유증·사용대차는 허가대상이 아니다.(무상계약)
ⓒ 건물에 대한 소유권 이전계약은 허가대상권리가 아니다.
ⓓ 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 허가를 받아야 한다.
㉡ 계약을 체결하고자 하는 당사자가 공동으로 시·군·구청장에게 허가 신청
㉢ 신청서류 : 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 토지등기부등본
㉣ 토지거래계약허가신청서 기재사항(영제117)

② 허가를 요하지 아니하는 면적 등 (영제118조)
㉠ 허가기준면적 : 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적

ⓐ 허가구역 안에서의 허가기준면적 이하의 토지거래는 신고조차도 요하지 않는다.
ⓑ 허가를 요하지 아니하는 거래면적은 기준면적의 3배의 범위 안에서 따로 정하여 건설교통부 장관이 공고한 경우 그에 의한다.
ⓒ 공부상의 지목과 실제현상이 다른 경우에는 실제토지의 현상에 따라 허가기준 면적을 산정한 다.
㉡ 허가기준면적산정의 특례

③ 처분(허가·불허가)
㉠ 허가기준(법제119조,영제119조) : 4가지 모두를 충족하여야 한다.
ⓐ 토지이용목적의 적합성(수요자 적격성)
ⓑ 토지이용계획 등에의 적합성
ⓒ 토지면적의 적정성
ⓓ 주변환경과의 적합성
▶ 지가의 적정성(토지거래예정금액)은 허가심사기준이 아니다.
㉡ 시·군·구청장은 허가신청서를 받은 날로부터 15일 내에 허가(허가증교부)또는 불허가처 분(사유서면통지)을 하여야 한다. 단, 선매협의절차가 진행중인 때에는 15일내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다
㉢ 기간(15일)내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또 는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다.


4) 토지거래계약허가제도에 따른 사권의 보호
① 이의신청(법제120조)
㉠ 처분에 대하여 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장·군수 또는 구청장에 게 이의를 신청할 수 있다.
㉡ 이의의 신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐 2개월 이내에 그 결과를 이의신청인에게 통보하여야 한다.

② 불허가처분을 받은 토지에 관한 매수청구(법제123조)
[불허가처분(시장·군수·구청장)⇒매수청구(불허가처분의 통지를 받은 날부터 1월 이내) ⇒매수자 지정(국가·지자채·토지공사·정부투자기관·공공단체)⇒매수]
㉠ 매수청구는 불허가 처분을 행한 허가권자(시장·군수·구청장)에게 한다.
㉡ 시장·군수·구청장은 매수할 자를 지정할 따름이다.
㉢ 예산의 범위 안에서 공시지가를 기준으로 매수하게 하여야 한다. 단, 허가신청서에 기재된 가 격이 공시지가 보다 낮을 때는 그 가격으로 할 수 있다.
㉣ 매수청구의 대상권리는 소유권과 지상권이다.


5) 토지거래계약허가의 효과
① 토지거래계약 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.(법제124조제1항,영제124조)
② 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약 허가를 받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지 의 여부를 매년 1회 이상 조사하여야 한다.(법제124조제2항,규칙 제29조)
③ 허가를 받지 아니하고 체결한 계약은 무효이며, 착오로 인해 등기를 마쳤더라도 그 등기 는 무효이며 물권변동의 효력은 발생하지 않는다.
④ 유동적 무효를 인정하여 허가를 받지 않은 동안에는 무효이나, 이후에 허가를 받으면 소 급하여 계약 당시부터 유효로 된다.(대법원판례 : 인가의 성질)
⇒ 허가를 받지 못한 경우 형벌규정을 적용하지 않는다.
⇒ 허가를 받은 경우 새로이 계약을 체결할 필요는 없다.
⑤ 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 그밖에 부정한 방법으 로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 의 한 당해 토지가격의 30/100에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.(법제141조의6)
⑥ 토지거래계약 허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자는 500만원 의 과태료가 부과되며, 차후 토지거래시 선매협의 대상에 해당된다.
⇒ 이때는 공익사업용 목적의 토지가 아니어도 무방하다.


6) 토지거래계약허가의 특례

①토지거래계약허가를 받은 것으로 보는 경우(법제121조제1항,영120조)
ⓐ 협의에 의한 허가의제 : 토지거래의 당사자의 일방 또는 쌍방이 국가 등인 경우에는 당해 기 관의 장이 시장·군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계 약에 관한 허가를 받은 것으로 본다.
ⓑ 통보에 의한 허가의제 : 국유재산관리계획에 따라 국유재산을 토지거래 허가기준에 적합하게 취득 또는 처분한 후 시장·군수 또는 구청장에게 그 내용을 통보한 때에는 시장·군수 또는 구 청장과 협의를 한 것으로 본다.
② 토지거래계약허가의 적용배제(법제121조제2항,영제121조)

③ 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 농지법 제8조의 규정에 의한 농지취득자격 증명을 받은 것으로 본다.(법제126조제1항)
④ 허가증을 교부받은 경우에는 부동산등기특별조치법 제3조의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.(법제126조제2항)

2. 선매(협의)제도(법제122조,영122조)

1) 제도의 의의 : 선매협의권 인정제도이다.(선매권이 아님)

2) 선매(협의)의 요건
① 토지거래계약의 허가신청이 있을 것.(불허가처분 받은 토지가 아니다.)
② 국가·지방자치단체·한국토지공사·정부투자기관·공공단체가 토지매수를 원할 것.
③ 공익사업용 토지일 것.
④ 소유권 이전이 목적인 토지일 것.(지상권·전세권·임차권은 대상권리가 아니다.)
⑤ 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지도 선매 대상이다.(500만원 이하의 과태료 부과대상에도 해당한다.)

3) 선매(협의)절차
① 시장·군수·구청장은 선매사유가 발생하면 허가신청이 있은 날로부터 15일 내에 토지소 유자에게 선매대상토지임을 통지하여야 한다.
② 시장·군수 또는 구청장은 선매대상토지에 대하여 토지거래계약 허가신청이 있는 경우에는 그 신청이 있는 날부터 1월 이내에 선매자를 지정하여 토지소유자에게 이를 통지하여야 하며, 선 매자는 지정통지를 받은 날부터 1월 이내에 당해 토지소유자와 대통령령이 정하는 바에 따라 선매협의를 완료하여야 한다.
③ 선매자로 지정된 자는 그 지정일부터 15일 이내에 매수가격 등 선매조건을 기재한 서면을 토 지소유자에게 통지하여 선매협의를 진행하여야 한다.
④ 선매자로 지정된 자는 지정일로부터 30일 이내에 토지소유자와 선매협의를 완료하여 , 선매 협의조서를 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.
⑤ 매수가격은 공시지가를 기준으로 하되, 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 경우 허가신청서 기재가격으로 매수할수 있다.
⑥ 시장·군수 또는 구청장은 선매협의가 이루어지지 아니한 때에는 지체없이 허가 또는 불허가의 여부를 결정하여 이를 통보하여야 한다.
▶ ·불허가처분만을 하는 것은 아니다.
·

3. 지가동향의 조사(법제125조,영125조,칙제30조)
1) 건설교통부장관 : 연1회 이상 전국의 지가변동률을 조사.(필요시 한국토지공사장에게 매 월 1회 이상 필요한 자료 제출요구가능)
2) 시·도지사 : 관할구역 안의 지가의 동향 및 토지거래의 상황을 수시로 조사. (허가구역의 지 정·축소 또는 해제를 건교부장관에게 요청 가능)

제11장 기타

1. 시범도시의 지정 · 지원(법제127조)

1) 시범도시의 지정

① 목적 : 도시의 경제·사횦문화적인 특성을 살려 개성있고 지속가능한 발전을 촉진하기 위하 여 필요한 때
② 지정 : 건설교통부장관(지정권자)은 직접 또는 관계 중앙행정기관의 장이나 시·도지사의 요청에 의하여 분야별로 시범도시를 지정할 수 있다.(임의사항)


2) 시범도시의 지정기준(영제126조제2항)

① 시범도시의 지정이 지역균형발전에 기여할 수 있을 것.
② 시범도시의 지정에 대한 주민의 호응도가 높을 것.
③ 시범도시의 지정목적달성에 필요한 사업에 주민이 참여할 수 있을 것.
④ 시범도시사업의 재원조달계획이 적정하고 실현 가능할 것.

3) 시범도시의 지정절차(변경시 동일)(영제126조제4항내지제8항)

① 관계 중앙행정기관의 장 또는 시·도지사는 건설교통부장관에게 시범도시의 지정을 요청하고 자 하는 때에는 미리 설문조사·열람 등을 통하여 주민의 의견을 들은 후 관계 지방자치단체 의 장의 의견을 들어야 한다.
② 시·도지사는 건설교통부장관에게 시범도시의 지정을 요청하고자 하는 때에는 미리 당해 시· 도도시계획위원회의 자문을 거쳐야 한다.
③ 건설교통부장관은 시범도시를 지정하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
④ 건설교통부장관은 시범도시를 지정한 때에는 지정목적·지정분야·지정대상도시 등을 관보에 공고하고 관계 행정기관의 장에게 통보하여야 한다.


4) 시범도시의 공모(영제127조)
① 건설교통부장관은 직접 시범도시를 공모할 수 있다.
② 시범도시의 지정공모에 응할 수 있는 자는 관계 특별시장·광역시장·시장·군수 및 구청장이 된 다.


5) 시범도시사업계획의 수립(영제128조) : 변경시 동일
① 계획의 수립
㉠ 수립권자 : 관할 특별시장·광역시장·시장·군수 및 구청장
㉡ 수립방법 : 다음에 의해 시범도시사업계획을 수립·시행하여야 한다.
ⓐ 설문조사 또는 주민공람 등을 통하여 주민의견을 수렴
ⓑ 건설교통부장관(관계중앙행정기관의 장 또는 시·도지사의 요청에 의하여 지정된 시범도시 의 경우에는 지정을 요청한 기관)과 협의
② 고시 및 자료제출
공보에 고시한 후 건설교통부장관에게 사본 1부를 송부하여야 한다.
③ 사업의 시행 : 시범도시를 관할하는 특별시장·광역시장·시장·군수 및 구청장은 수립된 시범도 시사업계획에 따라 사업을 시행하여야 한다.
④ 시범도시의 지원(영제129조)
㉠ 건설교통부장관, 관계 중앙행정기관의 장 또는 시·도지사는 시범도시에 대하여 다음의 범 위안에서 보조 또는 융자를 할 수 있다.
▶ 시범도시사업계획의 수립에 소요되는 비용의 80퍼센트 이하
▶ 시범도시사업의 시행에 소요되는 비용(보상비를 제외한다)의 50퍼센트 이하
㉡ 관계중앙행정기관장 또는 시·도지사는 지원내역을 건설교통부장관에게 통보

2. 토지에의 출입 등

1) 출입 등의 행위(법제130조)

2) 토지에의 출입 등에 따른 손실보상(법제131조)
① 보상의무자 : 행위자가 속한 행정청 또는 도시게획시설사업시행자.
② 손실보상에 관하여는 그 손실을 보상할 자와 손실을 받은 자가 협의하여야 한다.
③ 협의불성립 또는 협의불가시
관할 토지수용위원회에 재결신청⇒불복시 중앙토지수용위원회 재결신청⇒불복시 행정소송 을 제기할 수 있다.
④ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제83조 내지 제87조의 규정은 관할 토지수용위 원회의 재결에 관하여 이를 준용한다.

3) 법률 등의 위반자에 대한 처분에 따른 손실보상(법제133조)
건설교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 사정의 변경으로 인하여 개발행위 또 는 도시계획시설사업의 계속적인 시행이 현저히 공익을 해할 우려가 있다고 인정되는 경 우의 그 개발행위허가를 받은 자 또는 도시계획시설사업의 시행자에 대하여 이 법에 의한 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 그밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명한 때에는 이로 인하여 발생한 손실을 보상하여야 한다.


2. 권한의 위임 및 위탁

1) 권한의 위임(법139조,영제133조,칙제36조)
① 건설교통부장관의 권한은 그 일부를 시·도지사에게 위임할 수 있으며, 시·도지사는 건설교통 부장관의 승인을 얻어 그 위임받은 권한을 시장·군수 또는 구청장에게 재위임할 수 있다.
② 시·도지사는 위임받은 업무를 처리한 때에는 15일 이내에 건설교통부장관에게 보고하여야 한 다. 다만, 건설교통부장관의 승인을 얻어 재위임한 때에는 그러하지 아니하다.



3. 행정심판의 제기 및 청문

1) 행정심판(법제134조)

2) 청문(법제136조)
건설교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 다음에 해당하는 처분을 하고자 하는 때에 는 청문을 실시하여야 한다.
① 개발행위허가의 취소
② 도시계획시설사업의 시행자 지정의 취소
③ 실시계획인가의 취소
④ 토지거래계약 허가의 취소



4. 벌칙 등

1) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(법제140조)
① 개발행위허가 규정에 위반하여 허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 사위 그 밖의 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 개발행위를 한 자
② 시가화조정구역안에서 허가를 받지 아니하고 허가대상에 해당하는 행위를 한 자

2) 과태료(법제144)
① 1천만원 이하의 과태료
가. 허가를 받지 아니하고 공동구를 점용 또는 사용한 자
나. 정당한 사유없이 토지에의 출입 등의 규정에 의한 행위를 방해 또는 거부한 자
다. 토지에의 출입시 허가 또는 동의를 받지 아니하고 출입 등의 행위를 한 자
라. 보고 및 검사 등의 규정에 의한 검사를 거부·방해 또는 기피한 자
② 500만원 이하의 과태료
가. 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치 후 1월내에 신고를 하지 아니한 자
나. 토지거래계약 허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자
다. 보고 또는 자료제출을 하지 아니하거나 허위로 보고 또는 자료제출을 한 자



[ 부 록 ]

부록 1. 국토의계획및이용에관한법률의 실효규정